Immobilier et crédit à Villeneuve-lès-Maguelone : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villeneuve-lès-Maguelone est de 3 316 €/m² pour les appartements (32 ventes) et de 3 690 €/m² pour les maisons (44 ventes).

Les appartements se vendent 3 316 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (3 424 €/m²) : un léger recul, d’environ 7 000 € pour 64 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 890 €/m²), le prix récent des maisons (3 690 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 18 000 € pour 92 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 13 % au-dessus de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 53 % au-dessus de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 53 % la médiane du département, soit environ 117 000 € de plus pour 92 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 26,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Villeneuve-lès-Maguelone, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 3 985 €/m² (3 397 € à 5 209 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-lès-Maguelone (3 890 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des appartements est de 3 650 €/m² (3 220 € à 4 760 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-lès-Maguelone (3 424 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 29 493 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 19,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (67 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 401 € et les intérêts totaux d’environ 28 506 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 126 400 €, soit 42 % du capital emprunté (300 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 144 500 € au-delà du capital, soit 445 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 219 € mais ajoute environ 41 102 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (158 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 660 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 401 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 080 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,4 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 79 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 77 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 014 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 67 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 042 € dans le premier cas et d’environ 10 168 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 301 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 150 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Villeneuve-lès-Maguelone est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 339 000 €, soit 114 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 66 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 20 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 60 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 83 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (300 693 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 780 € à 1 380 € à 1 646 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Villeneuve-lès-Maguelone est de 3,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 22,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 917 € en 2025, supérieure à la médiane du département (671 €).

La dette par habitant (917 € en 2025) a diminué de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Villeneuve-lès-Maguelone est calculée avec un taux de 60,83 % en 2025, soit 38 % au-dessus de la médiane départementale (44,12 %).

Ce taux a augmenté de 1,1 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 1,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villeneuve-lès-Maguelone est de 1 892 € en 2025, soit 95 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,62 % à Villeneuve-lès-Maguelone en 2025.

Le taux total est estimé à 66,46 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (158 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Villeneuve-lès-Maguelone, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 43,21 % et 55,05 % (médiane 49,32 %), contre 60,83 % dans la commune, soit 11,5 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 1 328 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Villeneuve-lès-Maguelone (2026), 1,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 5,7 % sont classés E, F ou G.

Avec 1,2 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Villeneuve-lès-Maguelone.

En comparaison, la part de logements F ou G est 64 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villeneuve-lès-Maguelone est de 15,5 €/m² charges comprises, soit environ 990 € par mois pour 64 m², 34 % au-dessus de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villeneuve-lès-Maguelone est de 13,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 92 m², 34 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,5 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 92 m², la mensualité de crédit (1 780 €) est supérieure de 40 % au loyer estimé (1 270 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Villeneuve-lès-Maguelone (24 010 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (21 755 €) : un écart modéré.

Soit 2 000 € par mois et par unité de consommation, 1,35 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 080 € par mois avec 20 % d’apport) représente 169 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 000 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 12,0 % (médiane du département : 15,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 14 points de charge à Villeneuve-lès-Maguelone, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est équipée comme l’ensemble du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 30 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 12 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire, 1 collège et 1 lycée à Villeneuve-lès-Maguelone, dont 1 établissement privé.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,6 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

4 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Villeneuve-lès-Maguelone.

Avec 1,9 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Palavas-les-Flots (6,5 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Palavas-les-Flots (6,5 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.