Immobilier et crédit à Villiers-le-Bâcle : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villiers-le-Bâcle est de 3 899 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 3 861 €/m² pour les maisons (12 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 899 €/m², soit 16 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 367 €/m²) : une nette hausse, d’environ 35 000 € de plus pour 65 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 861 €/m², contre 3 896 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 23 % au-dessus de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les maisons coûtent 23 % de plus que la médiane du département, soit environ 82 000 € de plus pour 113 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 28,2/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Villiers-le-Bâcle, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des maisons de 4 448 €/m² (3 890 € à 5 519 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villiers-le-Bâcle (3 896 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le prix médian des appartements est de 4 398 €/m² (3 914 € à 7 147 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villiers-le-Bâcle (3 367 €/m²) est inférieur de 23 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 37 932 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 24,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (87 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 516 € et les intérêts totaux d’environ 36 662 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 162 600 €, soit 42 % du capital emprunté (386 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 185 800 € au-delà du capital, soit 572 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 282 € mais ajoute environ 52 863 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (170 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 280 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 516 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 540 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,4 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 102 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 99 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 32,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 735 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 87 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 23 204 € dans le premier cas et d’environ 13 077 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 387 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 193 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Villiers-le-Bâcle est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Villiers-le-Bâcle, une maison de 113 m² coûte environ 436 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 436 000 €, soit 286 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 34 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 10 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 78 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (386 732 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 289 € à 2 023 € à 2 200 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Villiers-le-Bâcle est de 0,4 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 46,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,3 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 679 € en 2025, supérieure à la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (679 € en 2025) a diminué de 19 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 31,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Villiers-le-Bâcle est de 27,87 % en 2025, soit 25 % en dessous de la médiane départementale (37,39 %).

Ce taux a baissé de 3,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 95,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villiers-le-Bâcle est de 2 041 € en 2025, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,28 % à Villiers-le-Bâcle en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (170 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Villiers-le-Bâcle, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) se situe entre 23,77 % et 40,49 % (médiane 32,39 %), contre 27,87 % dans la commune, soit 4,5 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 151 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Villiers-le-Bâcle (2026), 5,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 27,8 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Villiers-le-Bâcle : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 51 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 18,9 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 76,2/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villiers-le-Bâcle est de 18,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 65 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villiers-le-Bâcle est de 17,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 970 € par mois pour 113 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 113 m², la mensualité de crédit (2 289 €) est supérieure de 16 % au loyer estimé (1 970 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Villiers-le-Bâcle (34 170 € par an et par unité de consommation) dépasse de 22 % la médiane du département (28 090 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 850 € par mois et par unité de consommation, 1,93 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 540 € par mois avec 20 % d’apport) représente 153 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 270 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Villiers-le-Bâcle.

Rapporté à la population (1,9 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Gif-sur-Yvette (3,6 km) et le lycée le plus proche est à Gif-sur-Yvette (3,6 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Villiers-le-Bâcle au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saclay (3,6 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.