Immobilier et crédit à Abbéville-la-Rivière : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Abbéville-la-Rivière est de 2 261 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les maisons, il est 27 % en dessous de la médiane départementale (3 111 €/m²).

Le prix des maisons est 27 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 101 000 € de moins pour 119 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 92,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Abbéville-la-Rivière, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 321 €/m² (1 627 € à 3 084 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Abbéville-la-Rivière (2 261 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 403 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (53 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 318 € et les intérêts totaux d’environ 22 619 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 100 300 €, soit 42 % du capital emprunté (238 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 114 600 € au-delà du capital, soit 353 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 174 € mais ajoute environ 32 615 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (69 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 490 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 318 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 030 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,7 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 63 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 61 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 772 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 53 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 316 € dans le premier cas et d’environ 8 068 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 239 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 119 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Abbéville-la-Rivière est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 119 m² à environ 269 000 € (prix médian constaté). En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 359 000 € (dont 90 000 € de travaux), soit 193 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 46 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 48 360 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (238 603 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 1 412 € à 924 € à 1 217 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute d’Abbéville-la-Rivière est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute atteint -0,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,3 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 832 € en 2025, supérieure à la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (832 € en 2025) a augmenté de 14 225 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 24,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Abbéville-la-Rivière est calculée avec un taux de 35,72 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (37,39 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 53,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Abbéville-la-Rivière est de 833 € en 2025, soit 50 % en dessous de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (69 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Abbéville-la-Rivière, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) se situe entre 29,53 % et 36,57 % (médiane 31,12 %), contre 35,72 % dans la commune, soit 4,6 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 49 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Abbéville-la-Rivière (2026), 10,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 24,5 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 10 est classé F ou G à Abbéville-la-Rivière : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 6 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Abbéville-la-Rivière est de 15,9 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Abbéville-la-Rivière est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 280 € par mois pour 119 m², 26 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,7 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 119 m², la mensualité de crédit (1 412 €) est supérieure de 11 % au loyer estimé (1 280 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian d’Abbéville-la-Rivière (26 590 € par an et par unité de consommation) est 5 % sous la médiane du département (28 090 €) : un écart modéré.

Soit 2 220 € par mois et par unité de consommation, 1,50 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 030 € par mois avec 20 % d’apport) représente 121 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 320 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1999 et 1999, contre 8 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Abbéville-la-Rivière dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Sermaises (4,6 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Abbéville-la-Rivière au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Sermaises (4,6 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.