Immobilier et crédit à Saint-Cyr-la-Rivière : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Cyr-la-Rivière est de 3 021 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 111 €/m²).

Les prix à Saint-Cyr-la-Rivière suivent la médiane du département, avec un écart de 3 % seulement, soit environ 14 000 € sur 152 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 51,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le prix médian des maisons est de 2 341 €/m² (1 168 € à 2 864 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Cyr-la-Rivière (3 021 €/m²) est supérieur de 29 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Saint-Cyr-la-Rivière, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km) affichent un prix médian de 2 655 €/m² (2 355 € à 3 223 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 39 933 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 25,9 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (91 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 543 € et les intérêts totaux d’environ 38 596 €.

Pour 407 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 171 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 195 600 € au-delà du capital, soit 602 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 296 € mais ajoute environ 55 652 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 660 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 543 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 880 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,7 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 107 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 104 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 33,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 143 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 91 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 428 € dans le premier cas et d’environ 13 767 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 407 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 204 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Saint-Cyr-la-Rivière est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 152 m² à environ 459 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 612 000 € (dont 153 000 € de travaux), soit 502 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 18 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 9 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 82 560 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (407 133 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 2 410 € à 2 084 € à 2 279 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Cyr-la-Rivière ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 27,3 % en 2025 (médiane du département : 12,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (498 €).

La dette par habitant (1 € en 2025) a diminué de 98 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Cyr-la-Rivière s’établit à 31,39 %, soit 16 % en dessous de la médiane départementale (37,39 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 80,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Cyr-la-Rivière est de 1 174 € en 2025, soit 29 % en dessous de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne équivaut à 98 € par mois à à Saint-Cyr-la-Rivière, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,32 % à 40,95 % (médiane 33,65 %) : celui de Saint-Cyr-la-Rivière (31,39 %) est inférieur de 2,3 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 45 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Saint-Cyr-la-Rivière (2026), 24,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 42,2 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à Saint-Cyr-la-Rivière : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

En comparaison, la part de logements F ou G est 124 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Cyr-la-Rivière est de 15,9 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Cyr-la-Rivière est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 630 € par mois pour 152 m², 26 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (152 m²), la mensualité de crédit (2 410 €) dépasse de 48 % le loyer estimé (1 630 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 28 770 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Cyr-la-Rivière se situe au niveau de celui du département (28 090 €).

Cela représente 2 400 € par mois et par unité de consommation, soit 1,62 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 880 € par mois avec 20 % d’apport) représente 191 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 600 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 1999, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Saint-Cyr-la-Rivière dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Saclas (2,2 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Cyr-la-Rivière au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saclas (2,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.