Immobilier et crédit à Saclas : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saclas est de 1 875 €/m² pour les appartements (5 ventes) et de 2 358 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 875 €/m², soit 20 % sous la médiane 2018-2025 (2 355 €/m²) : un repli net, d’environ 19 000 € pour 40 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 549 €/m²), le prix récent des maisons (2 358 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 17 000 € pour 88 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 39 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 25 % en dessous de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les maisons se vendent 25 % sous la médiane départementale, soit environ 68 000 € de moins pour 88 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 86,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saclas, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km) affichent un prix médian des maisons de 2 380 €/m² (1 449 € à 3 021 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saclas (2 549 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 096 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 246 € et les intérêts totaux d’environ 17 490 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 77 600 €, soit 42 % du capital emprunté (184 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 88 600 € au-delà du capital, soit 273 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 134 € mais ajoute environ 25 219 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 470 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 246 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 120 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 690 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 070 € dans le premier cas et d’environ 6 239 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 184 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saclas est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 88 m² à environ 208 000 € (prix médian constaté). En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 277 000 € (dont 69 000 € de travaux), soit 112 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 59 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 79 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (184 496 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 1 092 € à 604 € à 897 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saclas est de 2,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 13,4 % (médiane du département : 12,3 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 241 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (241 € en 2025) a augmenté de 20 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 13,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Saclas est calculée avec un taux de 40,95 % en 2025, soit 10 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 15,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saclas est de 1 322 € en 2025, soit 20 % en dessous de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois) représente 10 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Saclas, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km) se situe entre 30,71 % et 40,52 % (médiane 34,36 %), contre 40,95 % dans la commune, soit 6,6 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 344 DPE recensés à Saclas (2026), 12,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 29,4 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Saclas : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 17 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 16,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : dentiste, kinésithérapeute, pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 55,4/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saclas est de 14,5 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 40 m², 10 % en dessous de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saclas est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 940 € par mois pour 88 m², 26 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,5 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (1 092 €) est supérieure de 16 % au loyer estimé (940 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saclas (26 060 € par an et par unité de consommation) est 7 % sous la médiane du département (28 090 €) : un écart modéré.

Soit 2 170 € par mois et par unité de consommation, 1,47 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 120 € par mois avec 20 % d’apport) représente 96 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 260 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1999 et 1999, contre 8 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Saclas.

Rapporté à la population (1,1 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est au Mérévillois (4,3 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 1 pharmacie à Saclas.

Avec 5,3 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,4 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.