Immobilier et crédit à Arsac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Arsac est de 6 494 €/m² pour les appartements (4 ventes, 2018-2025) et de 2 965 €/m² pour les maisons (29 ventes, 12 derniers mois).

Les prix récents des maisons (2 965 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 920 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les appartements, ce prix est 108 % au-dessus de la médiane départementale (3 126 €/m²) ; pour les maisons, il est 44 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Avec 44 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 97 000 € d’écart pour 107 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 14,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le prix médian des maisons est de 2 730 €/m² (2 383 € à 3 739 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arsac (2 920 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour d’Arsac, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km) affichent un prix médian des appartements de 3 200 €/m² (2 793 € à 5 801 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arsac (6 494 €/m²) est supérieur de 103 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 27 579 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,9 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (63 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 375 € et les intérêts totaux d’environ 26 656 €.

Pour 281 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 118 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 135 100 € au-delà du capital, soit 416 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 205 € mais ajoute environ 38 435 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (111 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 290 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 375 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 750 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,2 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 74 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 72 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 624 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 63 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 871 € dans le premier cas et d’environ 9 508 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 281 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 141 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Arsac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Arsac, une maison de 107 m² coûte environ 317 000 €. Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 423 000 € (dont 106 000 € de travaux), soit 322 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 24 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 57 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (281 179 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 664 € à 1 368 € à 1 546 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Arsac ressort à 1,3 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Arsac représente 23,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 336 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (449 €).

La dette par habitant (336 € en 2025) a diminué de 47 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti d’Arsac s’établit à 39,64 %, soit proche de la médiane départementale (39,52 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 56,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Arsac est de 1 333 € en 2025, soit 75 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,86 % à Arsac en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 111 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,95 % à 51,72 % (médiane 37,62 %) : celui d’Arsac (39,64 %) est supérieur de 2,0 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 296 DPE recensés à Arsac (2026), 3,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 13,9 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Arsac : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 52 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Arsac est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 760 € par mois pour 54 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Arsac est de 11,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 280 € par mois pour 107 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (107 m²), la mensualité de crédit (1 664 €) dépasse de 30 % le loyer estimé (1 280 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 27 250 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Arsac est supérieur de 21 % à celui du département (22 500 €).

Cela représente 2 270 € par mois et par unité de consommation, soit 1,54 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 750 € par mois avec 20 % d’apport) représente 139 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 410 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Arsac, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Arsac.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est au Taillan-Médoc (8,5 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Arsac.

Rapporté à la population (2,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,0 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.