Immobilier et crédit à Aulus-les-Bains : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Aulus-les-Bains est de 708 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 976 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 708 €/m², soit 45 % sous la médiane 2018-2025 (1 295 €/m²) : un repli net, d’environ 24 000 € pour 41 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Ariège : pour les appartements, ce prix est 47 % en dessous de la médiane départementale (1 334 €/m²) ; pour les maisons, il est 30 % en dessous de la médiane départementale (1 387 €/m²).

Le prix des maisons est 30 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 23 000 € de moins pour 56 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 83,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Faute d’assez de ventes de maisons pour établir un prix à Aulus-les-Bains, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 15 km) affichent un prix médian de 1 435 €/m² (786 € à 2 197 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le prix médian des appartements est de 1 866 €/m² (546 € à 2 790 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aulus-les-Bains (1 295 €/m²) est inférieur de 31 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 4 785 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 3,1 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (11 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 65 € et les intérêts totaux d’environ 4 625 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 20 500 €, soit 42 % du capital emprunté (48 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 23 400 € au-delà du capital, soit 72 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 36 € mais ajoute environ 6 669 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (47 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (920 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 65 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 820 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,6 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 13 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 13 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 4,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 976 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 11 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 2 927 € dans le premier cas et d’environ 1 650 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 49 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Aulus-les-Bains est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 73 000 € (dont 18 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 14 700 € à 36 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 5 500 € à 16 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 9 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 23 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (48 785 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 14 700 € à 36 700 € et sa mensualité passerait de 289 € à 72 € à 202 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Aulus-les-Bains est de 1,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 22,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 22,0 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 2 618 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (484 €).

La dette par habitant (2 618 € en 2025) a diminué de 26 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 24,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Aulus-les-Bains est calculée avec un taux de 49,60 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (43,53 %).

Ce taux a augmenté de 3,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 17,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Aulus-les-Bains est de 560 € en 2025, soit 25 % en dessous de la médiane départementale (744 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,17 % à Aulus-les-Bains en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (47 € par mois) représente 16 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Aulus-les-Bains, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km) se situe entre 49,02 % et 62,32 % (médiane 55,06 %), contre 49,60 % dans la commune, soit 5,5 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 76 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Aulus-les-Bains (2026), 27,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 43,4 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Aulus-les-Bains : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 31 % au-dessus de la médiane départementale (21,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Aulus-les-Bains est de 8,0 €/m² charges comprises, soit environ 330 € par mois pour 41 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Aulus-les-Bains est de 7,7 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 56 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 9,5 % de rendement brut indicatif pour maisons, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 56 m², le loyer estimé est de 430 € par mois et la mensualité de crédit de 289 €, soit 33 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian d’Aulus-les-Bains (19 140 € par an et par unité de consommation) est 8 % sous la médiane du département (20 845 €) : un écart modéré.

Soit 1 600 € par mois et par unité de consommation, 1,08 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (820 € par mois avec 20 % d’apport) représente 34 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 390 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Aulus-les-Bains, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 13,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2014, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2014 (il y a 12 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Aulus-les-Bains dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Ustou (8,0 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Aulus-les-Bains au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Val-de-Sos (9,6 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.