Immobilier et crédit à Baden : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Baden est de 3 567 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 4 433 €/m² pour les maisons (44 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 754 €/m²), le prix récent des appartements (3 567 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 10 000 € pour 56 m².

Les maisons se vendent 4 433 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (4 774 €/m²) : un léger recul, d’environ 41 000 € pour 121 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Morbihan : pour les appartements, ce prix est 6 % au-dessus de la médiane départementale (3 370 €/m²) ; pour les maisons, il est 116 % au-dessus de la médiane départementale (2 056 €/m²).

Avec 116 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 288 000 € d’écart pour 121 m².

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 25,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian des maisons est de 5 003 €/m² (3 330 € à 6 805 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Baden (4 774 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Autour de Baden, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) affichent un prix médian des appartements de 4 817 €/m² (2 909 € à 7 431 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Baden (3 754 €/m²) est inférieur de 22 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 46 632 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 30,2 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (107 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 634 € et les intérêts totaux d’environ 45 071 €.

Pour 475 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 199 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 228 400 € au-delà du capital, soit 703 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 346 € mais ajoute environ 64 988 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (8 950 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 634 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 8 040 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 5,4 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 125 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 122 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 39,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 9 509 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 107 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 28 526 € dans le premier cas et d’environ 16 077 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 475 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 238 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Baden est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 121 m² à environ 536 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 536 000 €, soit 401 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 25 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 96 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (475 432 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 2 814 € à 2 574 € à 2 734 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Baden ressort à 4,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 18,2 % (médiane du département : 20,2 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 015 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (668 €).

La dette par habitant (1 015 € en 2025) a augmenté de 19 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Baden s’établit à 39,87 %, soit proche de la médiane départementale (38,15 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,6 points.

Note de pression fiscale : 39,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Baden est de 1 012 € en 2025, soit 35 % au-dessus de la médiane départementale (750 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,82 % à Baden en 2025.

Le taux total est estimé à 41,45 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 84 € par mois, soit 3 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,02 % à 41,09 % (médiane 39,07 %) : celui de Baden (39,87 %) est proche, avec un écart de 0,8 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 745 diagnostics de performance énergétique recensés à Baden (2026) se répartissent ainsi : 8,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 16,6 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Baden : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 39 % en dessous de la médiane départementale (14,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Baden est de 13,3 €/m² charges comprises, soit environ 740 € par mois pour 56 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Baden est de 12,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 560 € par mois pour 121 m², 35 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,5 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (121 m²), la mensualité de crédit (2 814 €) représente 1,8 fois le loyer estimé (1 560 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 28 080 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Baden est supérieur de 25 % à celui du département (22 470 €).

Cela représente 2 340 € par mois et par unité de consommation, soit 1,58 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (8 040 € par mois avec 20 % d’apport) représente 229 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 510 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Baden, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1987 et 2008, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2008 (il y a 18 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Baden, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Larmor-Baden (2,2 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Baden.

Rapporté à la population (2,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Crach (7,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.