Immobilier et crédit à Berck : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Berck est de 3 275 €/m² pour les appartements (200 ventes) et de 2 437 €/m² pour les maisons (165 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 459 €/m²), le prix récent des appartements (3 275 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 7 000 € pour 39 m².

Les maisons se vendent 2 437 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (2 614 €/m²) : un léger recul, d’environ 13 000 € pour 74 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pas-de-Calais : pour les appartements, ce prix est 70 % au-dessus de la médiane départementale (1 929 €/m²) ; pour les maisons, il est 48 % au-dessus de la médiane départementale (1 642 €/m²).

Avec 48 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 59 000 € d’écart pour 74 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 19,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le prix médian des maisons est de 2 682 €/m² (2 129 € à 3 803 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Berck (2 614 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 136 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (25 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 152 € et les intérêts totaux d’environ 10 763 €.

Pour 113 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 47 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 54 500 € au-delà du capital, soit 168 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 83 € mais ajoute environ 15 520 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (127 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 140 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 152 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 920 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,3 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 30 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 29 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 271 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 25 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 812 € dans le premier cas et d’environ 3 839 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 114 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Berck est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 39 m² à environ 128 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 128 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 25 600 € à 64 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 67 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (113 536 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 25 600 € à 64 000 € et sa mensualité passerait de 672 € à 293 € à 520 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Berck ressort à 2,3 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 21,3 % en 2025 (médiane du département : 18,2 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 129 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (387 €).

La dette par habitant (1 129 € en 2025) a peu varié (−3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Berck s’établit à 55,03 %, soit 36 % au-dessus de la médiane départementale (40,35 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 24,9/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Berck est de 1 528 € en 2025, soit 106 % au-dessus de la médiane départementale (744 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,00 % à Berck en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 127 € par mois, soit 19 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,24 % à 44,96 % (médiane 36,42 %) : celui de Berck (55,03 %) est supérieur de 18,6 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 4 932 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Berck (2026), 13,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 37,6 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Berck : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 15 % en dessous de la médiane départementale (15,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Berck est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 490 € par mois pour 39 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Berck est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 760 € par mois pour 74 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (39 m²), la mensualité de crédit (672 €) dépasse de 38 % le loyer estimé (490 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Berck est de 20 780 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de moins que la médiane départementale (22 185 €).

Cela représente 1 730 € par mois et par unité de consommation, soit 1,17 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 920 € par mois avec 20 % d’apport) représente 74 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 600 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 19,0 % (médiane du département : 18,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 42 points de charge à Berck, répartis dans 12 stations, dont 13 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (3,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 3 écoles élémentaires, 3 collèges, 1 lycée et 1 établissement régional d’enseignement adapté à Berck, dont 3 établissements privés.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 1 lycée.

14 établissements sur 14 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 7 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Berck.

Rapporté à la population (5,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,2 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.