Immobilier et crédit à Bihorel : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bihorel est de 1 500 €/m² pour les appartements (97 ventes) et de 2 797 €/m² pour les maisons (57 ventes).

Les appartements se vendent 1 500 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (1 636 €/m²) : un léger recul, d’environ 9 000 € pour 66 m².

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 797 €/m², contre 2 833 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Maritime : pour les appartements, ce prix est 26 % en dessous de la médiane départementale (2 032 €/m²) ; pour les maisons, il est 42 % au-dessus de la médiane départementale (1 975 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 42 % la médiane du département, soit environ 79 000 € de plus pour 96 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 47,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bihorel, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des maisons de 2 826 €/m² (2 338 € à 3 339 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bihorel (2 833 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km), le prix médian des appartements est de 2 667 €/m² (2 065 € à 3 085 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bihorel (1 636 €/m²) est inférieur de 39 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 8 613 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 5,6 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (19 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 117 € et les intérêts totaux d’environ 8 325 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 36 900 €, soit 42 % du capital emprunté (87 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 42 200 € au-delà du capital, soit 130 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 64 € mais ajoute environ 12 003 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (182 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 650 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 117 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 480 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,0 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 23 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 23 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 7,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 756 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 19 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 269 € dans le premier cas et d’environ 2 969 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 88 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Bihorel est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 66 m² à environ 99 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 99 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 19 800 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 17 760 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (87 813 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 19 800 € à 49 500 € et sa mensualité passerait de 520 € à 227 € à 403 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bihorel est de 1,2 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,8 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 18,5 % (médiane du département : 14,9 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 289 € en 2025, supérieure à la médiane du département (244 €).

La dette par habitant (289 € en 2025) a diminué de 41 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bihorel est de 54,57 % en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (48,11 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 30,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bihorel est de 2 180 € en 2025, soit 172 % au-dessus de la médiane départementale (802 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,06 % à Bihorel en 2025.

Le taux total est estimé à 53,57 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (182 € par mois) représente 35 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Bihorel, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) se situe entre 46,00 % et 64,69 % (médiane 54,14 %), contre 54,57 % dans la commune, soit 0,4 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 2 191 DPE recensés à Bihorel (2026), 6,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 23,4 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Bihorel : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 52 % en dessous de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bihorel est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 66 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (11,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bihorel est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 260 € par mois pour 96 m², 44 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²).

À 10,5 % de rendement brut indicatif pour appartements, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 66 m², le loyer estimé est de 870 € par mois et la mensualité de crédit de 520 €, soit 40 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Bihorel (25 600 € par an et par unité de consommation) dépasse de 9 % la médiane du département (23 385 €) : un écart modéré.

Soit 2 130 € par mois et par unité de consommation, 1,44 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 480 € par mois avec 20 % d’apport) représente 46 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 200 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 12,0 % (médiane du département : 15,5 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 15 points de charge à Bihorel, répartis dans 8 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,8 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 5 écoles primaires, 2 écoles élémentaires et 3 collèges à Bihorel, dont 6 établissements privés.

Rapporté à la population (1,1 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

La commune compte 3 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Bois-Guillaume (1,3 km), à vol d’oiseau.

10 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 pharmacies à Bihorel.

Avec 4,7 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,6 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Bois-Guillaume (1,3 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bois-Guillaume (1,3 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.