Immobilier et crédit à Bouray-sur-Juine : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bouray-sur-Juine est de 2 948 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 2 545 €/m² pour les maisons (18 ventes).

Les prix récents des appartements (2 948 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 948 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 718 €/m²), le prix récent des maisons (2 545 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 18 000 € pour 103 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 19 % en dessous de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les maisons se vendent 19 % sous la médiane départementale, soit environ 60 000 € de moins pour 103 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 79,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bouray-sur-Juine, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km) affichent un prix médian des maisons de 3 085 €/m² (2 489 € à 3 696 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bouray-sur-Juine (2 718 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km), le prix médian des appartements est de 3 177 €/m² (2 564 € à 4 051 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bouray-sur-Juine (2 948 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 794 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (52 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 310 € et les intérêts totaux d’environ 22 031 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 97 700 €, soit 42 % du capital emprunté (232 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 111 700 € au-delà du capital, soit 344 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 169 € mais ajoute environ 31 767 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (109 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 370 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 310 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 930 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,7 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 61 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 60 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 648 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 52 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 944 € dans le premier cas et d’environ 7 858 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 232 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 116 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Bouray-sur-Juine est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 103 m² à environ 262 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 262 000 €, soit 127 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 52 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 26 200 € à 78 600 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 47 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (232 394 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 375 € à 1 136 € à 1 296 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bouray-sur-Juine est de 13,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 8,1 % (médiane du département : 12,3 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 666 € en 2025, supérieure à la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (666 € en 2025) a augmenté de 55 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bouray-sur-Juine est de 43,65 % en 2025, soit 17 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 9,4 points.

Pression fiscale : 10,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bouray-sur-Juine est de 1 308 € en 2025, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,86 % à Bouray-sur-Juine en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (109 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Bouray-sur-Juine, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km) se situe entre 34,84 % et 45,90 % (médiane 39,99 %), contre 43,65 % dans la commune, soit 3,7 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 262 DPE recensés à Bouray-sur-Juine (2026), 12,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 37,4 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Bouray-sur-Juine : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 16 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 4,8 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 49,9/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bouray-sur-Juine est de 15,8 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 40 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bouray-sur-Juine est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 340 € par mois pour 103 m², 11 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,1 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 103 m², la mensualité de crédit (1 375 €) est supérieure de 3 % au loyer estimé (1 340 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Bouray-sur-Juine (28 910 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (28 090 €).

Soit 2 410 € par mois et par unité de consommation, 1,63 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 930 € par mois avec 20 % d’apport) représente 109 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 610 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2016, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2016 (il y a 10 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Bouray-sur-Juine.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Lardy (2,7 km) et le lycée le plus proche est à Cerny (3,2 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Bouray-sur-Juine au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Lardy (2,7 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.