Immobilier et crédit à Bourganeuf : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Bourganeuf est de 395 €/m² pour les appartements (13 ventes, 2018-2025) et de 823 €/m² pour les maisons (19 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 823 €/m², soit 32 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (625 €/m²) : une nette hausse, d’environ 20 000 € de plus pour 101 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Creuse : pour les appartements, ce prix est 68 % en dessous de la médiane départementale (1 231 €/m²) ; pour les maisons, il est 5 % au-dessus de la médiane départementale (782 €/m²).

Les prix à Bourganeuf suivent la médiane du département, avec un écart de 5 % seulement, soit environ 4 000 € sur 101 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 90,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km), le prix médian des maisons est de 823 €/m² (220 € à 2 571 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bourganeuf (625 €/m²) est inférieur de 24 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 221 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 4,7 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (16 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 98 € et les intérêts totaux d’environ 6 979 €.

Pour 73 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 31 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 35 400 € au-delà du capital, soit 109 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 54 € mais ajoute environ 10 063 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (143 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 98 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 240 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,8 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 19 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 19 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 472 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 16 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 417 € dans le premier cas et d’environ 2 490 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 74 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Bourganeuf est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 101 m² à environ 83 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 111 000 € (dont 28 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 100 € à 55 300 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 8 300 € à 24 900 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 14 880 € par an avec 20 % d’apport) représente 29 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (73 621 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 100 € à 55 300 € et sa mensualité passerait de 436 € à 108 € à 305 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bourganeuf ressort à 7,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,6 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 13,9 % en 2025 (médiane du département : 19,4 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 304 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (339 €).

La dette par habitant (1 304 € en 2025) a diminué de 5 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bourganeuf atteint 53,78 % en 2025, soit 43 % au-dessus de la médiane départementale (37,69 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 0,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bourganeuf est de 1 715 € en 2025, soit 249 % au-dessus de la médiane départementale (492 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,14 % à Bourganeuf en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 143 € par mois, soit 33 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,94 % à 42,88 % (médiane 36,89 %) : celui de Bourganeuf (53,78 %) est supérieur de 16,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 634 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Bourganeuf (2026), 44,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 81,9 % sont classés E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à Bourganeuf : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

En comparaison, la part de logements F ou G est 6 % au-dessus de la médiane départementale (42,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bourganeuf est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 510 € par mois pour 57 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (7,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bourganeuf est de 7,4 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 101 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (6,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif dépasse 9 % (10,8 % pour maisons) : un niveau supérieur à 9 %, à confirmer avec des annonces locales avant toute décision.

Pour le bien de référence (101 m²), la mensualité de crédit (436 €) est inférieure de 42 % au loyer estimé (750 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Le niveau de vie médian de Bourganeuf est de 17 860 € par an et par unité de consommation, soit 11 % de moins que la médiane départementale (20 040 €).

Cela représente 1 490 € par mois et par unité de consommation, soit 1,01 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 240 € par mois avec 20 % d’apport) représente 56 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 230 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (30,0 % (médiane du département : 24,5 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 13 points de charge à Bourganeuf, répartis dans 5 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (5,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles élémentaires, 2 collèges et 1 lycée à Bourganeuf.

Avec 1,1 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (1,3 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 1 lycée.

5 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Bourganeuf.

Rapporté à la population (3,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (4,4 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.