Immobilier et crédit à Caudan : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Caudan est de 2 710 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 2 722 €/m² pour les maisons (43 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 710 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 750 €/m² en médiane 2018-2025, soit 43 % de moins (environ 120 000 € pour 59 m²).

Les maisons se vendent 2 722 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 530 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 20 000 € de plus pour 103 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Morbihan : pour les appartements, ce prix est 20 % en dessous de la médiane départementale (3 370 €/m²) ; pour les maisons, il est 32 % au-dessus de la médiane départementale (2 056 €/m²).

Avec 32 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 69 000 € d’écart pour 103 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 33,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian des maisons est de 2 527 €/m² (1 981 € à 3 108 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Caudan (2 530 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Autour de Caudan, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des appartements de 2 750 €/m² (2 554 € à 3 032 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Caudan (4 750 €/m²) est supérieur de 73 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 360 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,8 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (56 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 331 € et les intérêts totaux d’environ 23 544 €.

Pour 248 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 104 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 119 300 € au-delà du capital, soit 367 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 181 € mais ajoute environ 33 949 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (120 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 670 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 331 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 200 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 65 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 64 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 967 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 56 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 902 € dans le premier cas et d’environ 8 398 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 248 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 124 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Caudan est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 280 000 €, soit 145 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 48 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 50 400 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (248 360 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 470 € à 1 230 € à 1 390 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Caudan ressort à 5,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 15,3 % en 2025 (médiane du département : 20,2 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 091 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (668 €).

La dette par habitant (1 091 € en 2025) a augmenté de 24 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Caudan s’établit à 33,60 %, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (38,15 %).

Ce taux a augmenté de 1,5 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 89,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Caudan est de 1 438 € en 2025, soit 92 % au-dessus de la médiane départementale (750 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,80 % à Caudan en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 120 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,18 % à 54,75 % (médiane 45,26 %) : celui de Caudan (33,60 %) est inférieur de 11,7 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 1 120 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Caudan (2026), 5,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 15,4 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Caudan : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 59 % en dessous de la médiane départementale (14,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Caudan est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 59 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Caudan est de 10,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 080 € par mois pour 103 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (103 m²), la mensualité de crédit (1 470 €) dépasse de 36 % le loyer estimé (1 080 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Caudan est de 24 070 € par an et par unité de consommation, soit 7 % de plus que la médiane départementale (22 470 €).

Cela représente 2 010 € par mois et par unité de consommation, soit 1,36 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 200 € par mois avec 20 % d’apport) représente 140 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 010 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 7,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 23 points de charge à Caudan, répartis dans 4 stations, dont 17 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (3,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1987 et 2024, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Caudan, dont 2 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Lanester (4,7 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Caudan.

Rapporté à la population (2,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,8 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.