Immobilier et crédit à Cazilhac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Cazilhac est de 4 375 €/m² pour les appartements (10 ventes, 2018-2025) et de 2 862 €/m² pour les maisons (6 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons progresse nettement : 2 862 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 526 €/m² en médiane 2018-2025, soit 13 % de plus (environ 28 000 € pour 82 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 37 % au-dessus de la médiane départementale (3 197 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Les maisons coûtent 18 % de plus que la médiane du département, soit environ 36 000 € de plus pour 82 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 32,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cazilhac, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km) affichent un prix médian des maisons de 2 327 €/m² (1 858 € à 3 580 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cazilhac (2 526 €/m²) est supérieur de 9 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le prix médian des appartements est de 2 088 €/m² (1 392 € à 4 214 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cazilhac (4 375 €/m²) est supérieur de 110 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 184 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 13,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (46 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 275 € et les intérêts totaux d’environ 19 508 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 86 500 €, soit 42 % du capital emprunté (205 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 98 900 € au-delà du capital, soit 304 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 150 € mais ajoute environ 28 129 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (97 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 870 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 275 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 480 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,4 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 54 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 53 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 116 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 46 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 347 € dans le premier cas et d’environ 6 959 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 206 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 103 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (69 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Cazilhac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 309 000 € (dont 77 000 € de travaux), soit 209 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 32 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 20 000 € à 50 000 €. Au maximum, cela couvre 16 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 760 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (205 784 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 218 € à 922 € à 1 100 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cazilhac est de 4,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 23,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 692 € en 2025, proche de la médiane du département (671 €).

La dette par habitant (692 € en 2025) a augmenté de 206 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Cazilhac est de 43,95 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Ce taux a augmenté de 1,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 47,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cazilhac est de 1 164 € en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,90 % à Cazilhac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (97 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Cazilhac, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) se situe entre 34,66 % et 50,54 % (médiane 43,95 %), contre 43,95 % dans la commune, soit le même niveau que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 178 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cazilhac (2026), 1,7 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 10,7 % sont classés E, F ou G.

Avec 1,7 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Cazilhac.

En comparaison, la part de logements F ou G est 48 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cazilhac est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 53 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cazilhac est de 7,0 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 82 m², 33 % en dessous de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 3,2 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 53 m², la mensualité de crédit (1 218 €) équivaut à 2,0 fois le loyer estimé (620 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Cazilhac (21 630 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (21 755 €).

Soit 1 800 € par mois et par unité de consommation, 1,22 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 480 € par mois avec 20 % d’apport) représente 129 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 700 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Cazilhac, dont 3 établissements privés.

Rapporté à la population (1,8 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Ganges (3,1 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Cazilhac au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Ganges (3,1 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.