Immobilier et crédit à Cessenon-sur-Orb : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cessenon-sur-Orb est de 872 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 1 667 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 872 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 237 €/m² en médiane 2018-2025, soit 73 % de moins (environ 232 000 € pour 98 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 667 €/m², soit 11 % sous la médiane 2018-2025 (1 875 €/m²) : un repli net, d’environ 18 000 € pour 86 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 70 % en dessous de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 31 % en dessous de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Acheter à Cessenon-sur-Orb coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 31 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 65 000 € d’écart sur 86 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 65,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le prix médian des maisons est de 1 882 €/m² (1 125 € à 2 861 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cessenon-sur-Orb (1 875 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Autour de Cessenon-sur-Orb, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km) affichent un prix médian des appartements de 1 939 €/m² (1 305 € à 5 385 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cessenon-sur-Orb (3 237 €/m²) est supérieur de 67 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 441 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (28 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 169 € et les intérêts totaux d’environ 12 024 €.

Pour 126 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 53 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 60 900 € au-delà du capital, soit 187 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 92 € mais ajoute environ 17 338 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (82 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 169 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,4 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 33 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 537 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 28 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 610 € dans le premier cas et d’environ 4 289 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 127 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cessenon-sur-Orb est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 86 m² au prix médian de 143 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 191 000 € (dont 48 000 € de travaux), soit 10 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 94 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 38 100 € à 95 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 14 300 € à 42 900 €. Au maximum, cela couvre 47 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 25 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 50 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (126 841 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 751 € à 218 € à 538 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cessenon-sur-Orb ressort à 8,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Cessenon-sur-Orb représente 15,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 215 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (1 215 € en 2025) a augmenté de 384 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cessenon-sur-Orb atteint 43,58 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 62,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cessenon-sur-Orb est de 979 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 18,85 % à Cessenon-sur-Orb en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 82 € par mois, soit 11 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,31 % à 46,97 % (médiane 43,16 %) : celui de Cessenon-sur-Orb (43,58 %) est proche, avec un écart de 0,4 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 353 DPE recensés à Cessenon-sur-Orb (2026), 4,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 14,4 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Cessenon-sur-Orb : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 45 % au-dessus de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cessenon-sur-Orb est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 930 € par mois pour 98 m², 19 % en dessous de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cessenon-sur-Orb est de 8,1 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 86 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (751 €) dépasse de 8 % le loyer estimé (700 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 21 500 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Cessenon-sur-Orb se situe au niveau de celui du département (21 755 €).

Cela représente 1 790 € par mois et par unité de consommation, soit 1,21 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 80 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 690 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 19,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Cessenon-sur-Orb, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Cessenon-sur-Orb.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Cessenon-sur-Orb.

Rapporté à la population (4,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,1 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.