Immobilier et crédit à Choisy-en-Brie : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Choisy-en-Brie est de 1 740 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 1 464 €/m² pour les maisons (5 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 464 €/m², soit 30 % sous la médiane 2018-2025 (2 078 €/m²) : un repli net, d’environ 86 000 € pour 140 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 49 % en dessous de la médiane départementale (3 398 €/m²) ; pour les maisons, il est 42 % en dessous de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Acheter à Choisy-en-Brie coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 42 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 151 000 € d’écart sur 140 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 79,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des maisons est de 1 986 €/m² (1 611 € à 2 485 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Choisy-en-Brie (2 078 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 835 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 243 € et les intérêts totaux d’environ 17 238 €.

Pour 181 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 76 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 87 400 € au-delà du capital, soit 269 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 132 € mais ajoute environ 24 855 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (75 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 243 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 070 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 637 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 910 € dans le premier cas et d’environ 6 149 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 182 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Choisy-en-Brie est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 140 m² au prix médian de 205 000 €. Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 273 000 € (dont 68 000 € de travaux), soit 163 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 40 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 840 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (181 835 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 076 € à 751 € à 946 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Choisy-en-Brie ressort à 2,5 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 26,0 % (médiane du département : 12,7 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 401 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (401 € en 2025) a diminué de 68 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 43,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Choisy-en-Brie s’établit à 39,25 %, soit 5 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,3 points.

Note de pression fiscale : 61,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Choisy-en-Brie est de 898 € en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,13 % à Choisy-en-Brie en 2025.

Le taux total est estimé à 39,37 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 75 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,93 % à 52,02 % (médiane 39,91 %) : celui de Choisy-en-Brie (39,25 %) est proche, avec un écart de 0,7 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 163 diagnostics de performance énergétique recensés à Choisy-en-Brie (2026) se répartissent ainsi : 25,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 50,9 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à Choisy-en-Brie : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 60 % au-dessus de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 14,8 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : dentiste, kinésithérapeute, pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 59,5/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Choisy-en-Brie est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 820 € par mois pour 73 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Choisy-en-Brie est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 580 € par mois pour 140 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif dépasse 9 % (9,2 % pour maisons) : un niveau supérieur à 9 %, à confirmer avec des annonces locales avant toute décision.

Pour le bien de référence (140 m²), la mensualité de crédit (1 076 €) est inférieure de 32 % au loyer estimé (1 580 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Le niveau de vie médian de Choisy-en-Brie est de 24 430 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de moins que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 2 040 € par mois et par unité de consommation, soit 1,38 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 070 € par mois avec 20 % d’apport) représente 101 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 050 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Choisy-en-Brie, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires et 1 collège à Choisy-en-Brie, dont 2 établissements privés.

Avec 1,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Chailly-en-Brie (6,0 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Choisy-en-Brie.

Rapporté à la population (7,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.