Immobilier et crédit à Coarraze : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Coarraze est de 2 193 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 1 955 €/m² pour les maisons (11 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 193 €/m², soit 67 % sous la médiane 2018-2025 (6 613 €/m²) : un repli net, d’environ 376 000 € pour 85 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 1 955 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 201 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de moins (environ 21 000 € pour 86 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est 26 % en dessous de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % en dessous de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 6 %) : sur 86 m², la différence représente environ 11 000 €.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 28,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Coarraze, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km) affichent un prix médian des maisons de 1 938 €/m² (1 600 € à 2 202 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Coarraze (2 201 €/m²) est supérieur de 14 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 616 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (33 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 199 € et les intérêts totaux d’environ 14 127 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 62 700 €, soit 42 % du capital emprunté (149 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 71 600 € au-delà du capital, soit 220 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 108 € mais ajoute environ 20 369 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 800 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 199 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 520 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,7 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 39 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 38 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 980 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 33 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 941 € dans le premier cas et d’environ 5 039 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 149 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Coarraze est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Coarraze, une maison de 86 m² coûte environ 168 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 224 000 € (dont 56 000 € de travaux), soit 114 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 49 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 44 800 € à 112 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 30 240 € par an avec 20 % d’apport) représente 96 % du plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (149 016 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 882 € à 556 € à 752 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Coarraze est de 2,7 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 18,1 % (médiane du département : 19,9 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 369 € en 2025, inférieure à la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (369 € en 2025) a diminué de 17 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Coarraze est de 26,49 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (27,22 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,0 points.

Pression fiscale : 69,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Coarraze est de 932 € en 2025, soit 51 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,91 % à Coarraze en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Coarraze, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,2 km) se situe entre 21,37 % et 36,70 % (médiane 27,37 %), contre 26,49 % dans la commune, soit 0,9 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 304 DPE recensés à Coarraze (2026), 6,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 19,7 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Coarraze : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 29 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Coarraze est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 920 € par mois pour 85 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Coarraze est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 86 m², proche de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,9 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 86 m², la mensualité de crédit (882 €) est supérieure de 7 % au loyer estimé (830 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Coarraze (21 920 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 830 €).

Soit 1 830 € par mois et par unité de consommation, 1,24 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 520 € par mois avec 20 % d’apport) représente 92 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 740 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 14,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 1 point de charge à Coarraze, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,4 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 lycée à Coarraze.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants contre 0,8 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

La commune compte 1 lycée mais aucun collège.

Le collège le plus proche est à Igon (2,4 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Coarraze.

Avec 4,3 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,3 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Nay (4,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Nay (4,4 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.