Immobilier et crédit à Cognin : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cognin est de 2 987 €/m² pour les appartements (69 ventes) et de 3 304 €/m² pour les maisons (19 ventes).

Les prix récents des appartements (2 987 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 987 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 304 €/m², contre 3 302 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Savoie : pour les appartements, ce prix est 14 % en dessous de la médiane départementale (3 458 €/m²) ; pour les maisons, il est 7 % au-dessus de la médiane départementale (3 088 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 7 %) : sur 100 m², la différence représente environ 22 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 57,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cognin, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,4 km) affichent un prix médian des maisons de 4 026 €/m² (3 077 € à 4 509 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cognin (3 302 €/m²) est inférieur de 18 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,4 km), le prix médian des appartements est de 3 298 €/m² (2 708 € à 6 093 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cognin (2 987 €/m²) est inférieur de 9 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 400 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 237 € et les intérêts totaux d’environ 16 817 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 74 600 €, soit 42 % du capital emprunté (177 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 85 200 € au-delà du capital, soit 262 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 129 € mais ajoute environ 24 249 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 237 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 548 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 644 € dans le premier cas et d’environ 5 999 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 177 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cognin est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 67 m² à environ 200 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 200 000 €, soit 65 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 68 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 67 500 € pour une personne seule et de 40 000 € à 100 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 34 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (177 400 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 050 € à 650 € à 890 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Cognin est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute de Cognin ressort à -29,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 23,2 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 1 136 € en 2025, supérieure à la médiane du département (830 €).

La dette par habitant (1 136 € en 2025) a diminué de 12 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 28,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Cognin est de 38,73 % en 2025, soit 17 % au-dessus de la médiane départementale (33,24 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,0 points.

Note de pression fiscale : 17,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cognin est de 1 180 € en 2025, soit 27 % au-dessus de la médiane départementale (930 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,28 % à Cognin en 2025.

Le taux total est estimé à 39,41 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Cognin, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,4 km) se situe entre 31,58 % et 46,48 % (médiane 35,80 %), contre 38,73 % dans la commune, soit 2,9 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 2 136 diagnostics de performance énergétique recensés à Cognin (2026) se répartissent ainsi : 7,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 16,6 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Cognin : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 61 % en dessous de la médiane départementale (18,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cognin est de 16,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 67 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (13,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cognin est de 15,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 500 € par mois pour 100 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (12,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,6 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 67 m², la mensualité de crédit (1 050 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 100 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Cognin (23 270 € par an et par unité de consommation) est 5 % sous la médiane du département (24 500 €) : un écart modéré.

Soit 1 940 € par mois et par unité de consommation, 1,31 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 103 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 910 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 12,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2015, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2015 (il y a 11 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 1 école primaire, 3 écoles élémentaires, 1 collège et 1 lycée à Cognin.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

7 établissements sur 8 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 2 pharmacies à Cognin.

Avec 2,9 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,1 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Chambéry (2,7 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.