Immobilier et crédit à Concoules : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Concoules est de 2 367 €/m² pour les appartements (2 ventes) et de 1 949 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Par rapport aux communes du département Gard : pour les appartements, ce prix est 10 % en dessous de la médiane départementale (2 629 €/m²) ; pour les maisons, il est 22 % en dessous de la médiane départementale (2 497 €/m²).

Avec 22 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 57 000 € pour 104 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 71,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km), le prix médian des maisons est de 1 796 €/m² (1 309 € à 2 533 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Concoules (1 949 €/m²) est supérieur de 9 %.

Autour de Concoules, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km) affichent un prix médian des appartements de 1 617 €/m² (582 € à 4 610 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Concoules (2 367 €/m²) est supérieur de 46 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 661 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 240 € et les intérêts totaux d’environ 17 070 €.

Pour 180 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 75 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 86 500 € au-delà du capital, soit 266 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 131 € mais ajoute environ 24 613 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (43 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 240 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 040 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 601 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 804 € dans le premier cas et d’environ 6 089 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 180 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (40 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Concoules est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Concoules, une maison de 104 m² coûte environ 203 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 271 000 € (dont 68 000 € de travaux), soit 90 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 67 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 33 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 71 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (180 061 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 066 € à 533 € à 853 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Concoules ressort à 6,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 4,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Concoules représente 4,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,1 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 323 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (665 €).

La dette par habitant (323 € en 2025) a diminué de 5 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 30,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Concoules atteint 42,94 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (45,15 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 66,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Concoules est de 514 € en 2025, soit 50 % en dessous de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,73 % à Concoules en 2025.

Le taux total est estimé à 43,21 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 43 € par mois à à Concoules, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 39,96 % à 51,71 % (médiane 46,82 %) : celui de Concoules (42,94 %) est inférieur de 3,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 53 DPE recensés à Concoules (2026), 41,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 64,2 % des classes E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à Concoules : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

La part de logements F ou G est 822 % au-dessus de la médiane départementale (4,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Concoules est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 89 m², 19 % en dessous de la médiane départementale (11,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Concoules est de 6,5 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 104 m², 34 % en dessous de la médiane départementale (9,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,0 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (104 m²), la mensualité de crédit (1 066 €) dépasse de 57 % le loyer estimé (680 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Concoules est de 19 430 € par an et par unité de consommation, soit 12 % de moins que la médiane départementale (22 085 €).

Cela représente 1 620 € par mois et par unité de consommation, soit 1,10 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 040 € par mois avec 20 % d’apport) représente 125 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 430 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Concoules, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (7,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2008, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2008 (il y a 18 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Concoules dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Génolhac (3,4 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Concoules au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Génolhac (3,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.