Immobilier et crédit à Coulaines : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Coulaines est de 1 885 €/m² pour les appartements (29 ventes) et de 2 016 €/m² pour les maisons (36 ventes).

Les prix récents des appartements (1 885 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (1 844 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix récent des maisons (2 016 €/m²) dépasse de 3 % la médiane 2018-2025 (1 951 €/m²), soit environ 6 000 € de plus pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Sarthe : pour les appartements, ce prix est 26 % au-dessus de la médiane départementale (1 500 €/m²) ; pour les maisons, il est 53 % au-dessus de la médiane départementale (1 315 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 53 % la médiane du département, soit environ 62 000 € de plus pour 89 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 38,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Coulaines, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 254 €/m² (2 142 € à 2 385 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Coulaines (1 951 €/m²) est inférieur de 13 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 573 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 212 € et les intérêts totaux d’environ 15 052 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 66 800 €, soit 42 % du capital emprunté (158 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 76 300 € au-delà du capital, soit 235 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 116 € mais ajoute environ 21 703 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (192 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 990 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 212 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 680 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,8 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 42 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 41 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 175 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 526 € dans le premier cas et d’environ 5 369 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 159 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Coulaines est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Coulaines, une maison de 89 m² coûte environ 179 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 179 000 €, soit 44 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 75 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 17 900 € à 53 700 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 160 € par an avec 20 % d’apport) représente 93 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (158 773 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 940 € à 700 € à 860 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Coulaines est de 2,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,9 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 15,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 545 € en 2025, supérieure à la médiane du département (464 €).

La dette par habitant (545 € en 2025) a diminué de 7 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Coulaines est de 57,87 % en 2025, soit 37 % au-dessus de la médiane départementale (42,33 %).

Ce taux a augmenté de 5,8 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 0,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Coulaines est de 2 302 € en 2025, soit 232 % au-dessus de la médiane départementale (693 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,71 % à Coulaines en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (192 € par mois) représente 20 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Coulaines, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 40,56 % et 55,71 % (médiane 44,94 %), contre 57,87 % dans la commune, soit 12,9 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 1 802 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Coulaines (2026), 2,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 10,3 % sont classés E, F ou G.

Avec 2,4 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Coulaines.

En comparaison, la part de logements F ou G est 85 % en dessous de la médiane départementale (16,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Coulaines est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 62 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Coulaines est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 89 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (7,5 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,7 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 89 m², la mensualité de crédit (940 €) est supérieure de 10 % au loyer estimé (850 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Coulaines (19 370 € par an et par unité de consommation) est 13 % sous la médiane du département (22 260 €) : un écart modéré.

Soit 1 610 € par mois et par unité de consommation, 1,09 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 680 € par mois avec 20 % d’apport) représente 111 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 420 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 28,0 % (médiane du département : 11,5 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2020 (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles primaires et 1 collège à Coulaines.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants contre 0,8 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Saint-Saturnin (3,9 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Coulaines.

Avec 2,4 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,5 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Saturnin (3,9 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.