Immobilier et crédit à Coulanges-la-Vineuse : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Coulanges-la-Vineuse est de 26 627 €/m² pour les appartements (64 ventes, 2018-2025) et de 889 €/m² pour les maisons (12 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 889 €/m², soit 23 % sous la médiane 2018-2025 (1 148 €/m²) : un repli net, d’environ 21 000 € pour 81 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yonne : pour les appartements, ce prix est 1 229 % au-dessus de la médiane départementale (2 004 €/m²) ; pour les maisons, il est 30 % en dessous de la médiane départementale (1 274 €/m²).

Acheter à Coulanges-la-Vineuse coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 30 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 31 000 € d’écart sur 81 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 34,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des maisons est de 1 396 €/m² (934 € à 16 826 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Coulanges-la-Vineuse (1 148 €/m²) est inférieur de 18 %.

Autour de Coulanges-la-Vineuse, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) affichent un prix médian des appartements de 1 720 €/m² (807 € à 3 370 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Coulanges-la-Vineuse (26 627 €/m²) est supérieur de 1 448 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 78 735 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 51,0 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (181 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 1 071 € et les intérêts totaux d’environ 76 099 €.

Pour 802 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 337 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 385 700 € au-delà du capital, soit 1 188 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 584 € mais ajoute environ 109 728 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (85 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (15 100 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 1 071 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 13 570 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 9,2 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 211 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 206 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 66,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 16 055 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 181 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 48 164 € dans le premier cas et d’environ 27 145 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 803 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 401 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Coulanges-la-Vineuse est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 1 207 000 € (dont 302 000 € de travaux), soit 1 026 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 15 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 36 000 € à 90 000 €. Au maximum, cela couvre 7 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 162 840 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (802 735 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 4 751 € à 4 218 € à 4 538 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Coulanges-la-Vineuse ressort à 10,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Coulanges-la-Vineuse représente 6,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,7 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 669 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (355 €).

La dette par habitant (669 € en 2025) a diminué de 64 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Coulanges-la-Vineuse atteint 48,70 % en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (42,01 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 6,3 points.

Pression fiscale : 8,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Coulanges-la-Vineuse est de 1 021 € en 2025, soit 40 % au-dessus de la médiane départementale (728 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,00 % à Coulanges-la-Vineuse en 2025.

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 85 € par mois, soit 2 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 39,19 % à 57,55 % (médiane 49,56 %) : celui de Coulanges-la-Vineuse (48,70 %) est proche, avec un écart de 0,9 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 107 DPE recensés à Coulanges-la-Vineuse (2026), 23,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 45,8 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à Coulanges-la-Vineuse : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 9 % en dessous de la médiane départementale (25,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Coulanges-la-Vineuse est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 310 € par mois pour 34 m², proche de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Coulanges-la-Vineuse est de 7,8 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 81 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 0,4 % pour appartements (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (34 m²), la mensualité de crédit (4 751 €) représente 15,4 fois le loyer estimé (310 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 23 360 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Coulanges-la-Vineuse se situe au niveau de celui du département (22 770 €).

Cela représente 1 950 € par mois et par unité de consommation, soit 1,32 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (13 570 € par mois avec 20 % d’apport) représente 465 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 920 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1994 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Coulanges-la-Vineuse.

Avec 1,2 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (1,1 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le lycée le plus proche est à Champs-sur-Yonne (5,8 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Coulanges-la-Vineuse au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Vincelles (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.