Immobilier et crédit à Cuers : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cuers est de 3 542 €/m² pour les appartements (83 ventes) et de 3 764 €/m² pour les maisons (84 ventes).

Les appartements se vendent 3 542 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (3 656 €/m²) : un léger recul, d’environ 6 000 € pour 53 m².

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 764 €/m², contre 3 779 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 21 % au-dessus de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 6 %) : sur 88 m², la différence représente environ 20 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 54,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cuers, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km) affichent un prix médian des maisons de 3 958 €/m² (3 253 € à 4 573 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cuers (3 779 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km), le prix médian des appartements est de 3 932 €/m² (2 724 € à 7 273 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cuers (3 656 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 797 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 18,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (66 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 392 € et les intérêts totaux d’environ 27 833 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 123 400 €, soit 42 % du capital emprunté (293 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 141 100 € au-delà du capital, soit 434 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 214 € mais ajoute environ 40 132 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (140 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 392 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,4 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 77 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 75 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 872 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 66 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 616 € dans le premier cas et d’environ 9 928 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 294 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 147 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cuers est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 88 m² à environ 331 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 331 000 €, soit 106 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 68 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 59 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 81 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (293 597 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 738 € à 1 338 € à 1 604 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cuers est de 3,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 22,2 % (médiane du département : 14,7 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 050 € en 2025, supérieure à la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (1 050 € en 2025) a diminué de 17 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Cuers est calculée avec un taux de 53,63 % en 2025, soit 48 % au-dessus de la médiane départementale (36,29 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,2 points.

Pression fiscale : 6,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cuers est de 1 678 € en 2025, soit 40 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,29 % à Cuers en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (140 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Cuers, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km) se situe entre 37,11 % et 51,72 % (médiane 41,62 %), contre 53,63 % dans la commune, soit 12,0 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 1 921 DPE recensés à Cuers (2026), 3,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 13,5 % des classes E, F ou G.

Avec 3,5 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Cuers.

La part de logements F ou G est 20 % en dessous de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cuers est de 13,9 €/m² charges comprises, soit environ 740 € par mois pour 53 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cuers est de 14,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 310 € par mois pour 88 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,8 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (1 738 €) est supérieure de 33 % au loyer estimé (1 310 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Cuers (23 860 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 225 €).

Soit 1 990 € par mois et par unité de consommation, 1,35 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 166 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 980 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 13,0 % (médiane du département : 13,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 2 écoles élémentaires, 3 collèges et 1 lycée à Cuers, dont 3 établissements privés.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 1 lycée.

11 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 3 pharmacies à Cuers.

Avec 2,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Solliès-Pont (5,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.