Immobilier et crédit à Denain : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Denain est de 1 228 €/m² pour les appartements (14 ventes) et de 864 €/m² pour les maisons (172 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 228 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 538 €/m² en médiane 2018-2025, soit 73 % de moins (environ 172 000 € pour 52 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 864 €/m², soit 17 % sous la médiane 2018-2025 (1 043 €/m²) : un repli net, d’environ 14 000 € pour 80 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Nord : pour les appartements, ce prix est 50 % en dessous de la médiane départementale (2 447 €/m²) ; pour les maisons, il est 49 % en dessous de la médiane départementale (1 706 €/m²).

Acheter à Denain coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 49 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 67 000 € d’écart sur 80 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 54,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le prix médian des maisons est de 1 382 €/m² (1 000 € à 2 103 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Denain (1 043 €/m²) est inférieur de 25 %.

Autour de Denain, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km) affichent un prix médian des appartements de 2 591 €/m² (386 € à 3 556 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Denain (4 538 €/m²) est supérieur de 75 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 6 003 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 3,9 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (13 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 82 € et les intérêts totaux d’environ 5 802 €.

Pour 61 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 25 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 29 400 € au-delà du capital, soit 90 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 45 € mais ajoute environ 8 366 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (116 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 150 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 82 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 030 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,7 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 16 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 16 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 5,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 224 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 13 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 3 672 € dans le premier cas et d’environ 2 070 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 61 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Denain est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 80 m² à environ 69 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 92 000 € (dont 23 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 18 400 € à 46 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 6 900 € à 20 700 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 12 360 € par an avec 20 % d’apport) représente 39 % du plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (61 203 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 18 400 € à 46 000 € et sa mensualité passerait de 362 € à 90 € à 253 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Denain ressort à 2,9 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Denain représente 31,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 497 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (399 €).

La dette par habitant (1 497 € en 2025) a augmenté de 67 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 7,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Denain s’établit à 48,13 %, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (41,50 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 32,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Denain est de 1 396 € en 2025, soit 65 % au-dessus de la médiane départementale (849 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,58 % à Denain en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 116 € par mois, soit 32 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 26,40 % à 52,43 % (médiane 42,14 %) : celui de Denain (48,13 %) est supérieur de 6,0 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 5 252 DPE recensés à Denain (2026), 9,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 30,4 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Denain : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 23 % en dessous de la médiane départementale (12,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Denain est de 10,6 €/m² charges comprises, soit environ 550 € par mois pour 52 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (11,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Denain est de 8,0 €/m² charges comprises, soit environ 640 € par mois pour 80 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif dépasse 9 % (11,1 % pour maisons) : un niveau supérieur à 9 %, à confirmer avec des annonces locales avant toute décision.

Pour le bien de référence (80 m²), la mensualité de crédit (362 €) est inférieure de 43 % au loyer estimé (640 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Avec 14 890 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Denain est inférieur de 35 % à celui du département (23 030 €).

Cela représente 1 240 € par mois et par unité de consommation, soit 0,84 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 030 € par mois avec 20 % d’apport) représente 55 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 1 860 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (43,0 % (médiane du département : 17,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 39 points de charge à Denain, répartis dans 15 stations, dont 8 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 1999 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 5 écoles élémentaires, 6 collèges et 5 lycées à Denain, dont 3 établissements privés.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 6 collèges et 5 lycées.

26 établissements sur 26 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 7 hôpitaux ou cliniques, 8 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé à Denain.

Rapporté à la population (3,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,2 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.