Immobilier et crédit à Donchery : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Donchery est de 3 391 €/m² pour les appartements (10 ventes, 2018-2025) et de 1 567 €/m² pour les maisons (17 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 567 €/m², soit 14 % sous la médiane 2018-2025 (1 816 €/m²) : un repli net, d’environ 21 000 € pour 86 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Ardennes : pour les appartements, ce prix est 117 % au-dessus de la médiane départementale (1 562 €/m²) ; pour les maisons, il est 25 % au-dessus de la médiane départementale (1 258 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 25 % la médiane départementale : pour 86 m², il faut compter environ 27 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 10,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km), le prix médian des maisons est de 1 256 €/m² (747 € à 3 240 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Donchery (1 816 €/m²) est supérieur de 45 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Donchery, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des appartements de 1 182 €/m² (1 138 € à 3 447 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Donchery (3 391 €/m²) est supérieur de 187 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 745 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (27 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 160 € et les intérêts totaux d’environ 11 352 €.

Pour 119 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 50 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 57 500 € au-delà du capital, soit 177 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 87 € mais ajoute environ 16 368 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (151 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 250 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 160 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 020 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,4 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 32 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 31 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 395 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 27 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 185 € dans le premier cas et d’environ 4 049 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 120 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Donchery est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 86 m² à environ 135 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 180 000 € (dont 45 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 13 500 € à 40 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 24 240 € par an avec 20 % d’apport) représente 47 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (119 745 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 709 € à 176 € à 496 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Donchery ressort à 6,5 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 2,0 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Donchery représente 19,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 23,0 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 548 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (434 €).

La dette par habitant (1 548 € en 2025) a augmenté de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Donchery atteint 46,76 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,68 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 6,4 points.

Pression fiscale : 34,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Donchery est de 1 812 € en 2025, soit 214 % au-dessus de la médiane départementale (577 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,10 % à Donchery en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 151 € par mois, soit 21 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,50 % à 53,66 % (médiane 45,04 %) : celui de Donchery (46,76 %) est supérieur de 1,7 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 432 DPE recensés à Donchery (2026), 9,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 21,5 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Donchery : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 43 % en dessous de la médiane départementale (15,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Donchery est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 61 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (8,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Donchery est de 7,0 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 86 m², proche de la médiane départementale (7,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,3 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (709 €) dépasse de 18 % le loyer estimé (600 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Donchery est de 20 700 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de moins que la médiane départementale (22 100 €).

Cela représente 1 730 € par mois et par unité de consommation, soit 1,17 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 020 € par mois avec 20 % d’apport) représente 78 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 590 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2018 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Donchery.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Vrigne aux Bois (3,1 km) et le lycée le plus proche est à Sedan (4,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Donchery.

Rapporté à la population (4,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Sedan (4,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sedan (4,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.