Immobilier et crédit à Embrun : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Embrun est de 3 325 €/m² pour les appartements (115 ventes) et de 3 426 €/m² pour les maisons (30 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 510 €/m²), le prix récent des appartements (3 325 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 9 000 € pour 46 m².

Les maisons se vendent 3 426 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (3 676 €/m²) : un léger recul, d’environ 23 000 € pour 91 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hautes-Alpes : pour les appartements, ce prix est 17 % au-dessus de la médiane départementale (2 834 €/m²) ; pour les maisons, il est 23 % au-dessus de la médiane départementale (2 795 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 23 % la médiane départementale : pour 91 m², il faut compter environ 57 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 25,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 9,8 km), le prix médian des maisons est de 3 743 €/m² (2 858 € à 6 417 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Embrun (3 676 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Autour d’Embrun, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 9,8 km) affichent un prix médian des appartements de 3 918 €/m² (2 462 € à 6 642 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Embrun (3 510 €/m²) est inférieur de 10 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 311 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (30 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 181 € et les intérêts totaux d’environ 12 865 €.

Pour 135 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 57 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 65 200 € au-delà du capital, soit 200 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 99 € mais ajoute environ 18 551 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (106 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 550 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 181 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 290 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 36 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 35 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 714 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 30 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 143 € dans le premier cas et d’environ 4 589 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 136 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Embrun est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Embrun, un appartement de 46 m² coûte environ 153 000 €. Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 153 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 600 € à 76 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 27 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 44 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (135 711 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 600 € à 76 500 € et sa mensualité passerait de 803 € à 350 € à 622 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Embrun ressort à 4,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Embrun représente 21,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 23,1 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 657 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (990 €).

La dette par habitant (1 657 € en 2025) a augmenté de 11 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie d’Embrun atteint 58,47 % en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (49,11 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,2 points.

Pression fiscale : 13,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Embrun est de 1 266 € en 2025, soit 34 % au-dessus de la médiane départementale (947 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,50 % à Embrun en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 106 € par mois, soit 13 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,94 % à 53,33 % (médiane 45,65 %) : celui d’Embrun (58,47 %) est supérieur de 12,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 2 447 DPE recensés à Embrun (2026), 18,1 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 64,9 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Embrun : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 37 % en dessous de la médiane départementale (28,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Embrun est de 14,5 €/m² charges comprises, soit environ 660 € par mois pour 46 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (11,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Embrun est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 91 m², proche de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,2 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (46 m²), la mensualité de crédit (803 €) dépasse de 21 % le loyer estimé (660 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 21 750 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Embrun se situe au niveau de celui du département (21 670 €).

Cela représente 1 810 € par mois et par unité de consommation, soit 1,23 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 290 € par mois avec 20 % d’apport) représente 84 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 720 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 15,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 8 points de charge à Embrun, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 2016 et 2023, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 2).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire, 1 collège et 2 lycées à Embrun.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,9 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 2 lycées.

6 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 3 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Embrun.

Rapporté à la population (4,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.