Immobilier et crédit à Épervans : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Épervans est de 11 823 €/m² pour les appartements (12 ventes, 2018-2025) et de 1 420 €/m² pour les maisons (8 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons recule nettement : 1 420 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 705 €/m² en médiane 2018-2025, soit 17 % de moins (environ 38 000 € pour 133 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Saône-et-Loire : pour les appartements, ce prix est 566 % au-dessus de la médiane départementale (1 774 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 448 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 2 %) : sur 133 m², la différence représente environ 4 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 21,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Épervans, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) affichent un prix médian des maisons de 1 964 €/m² (1 702 € à 2 779 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épervans (1 705 €/m²) est inférieur de 13 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km), le prix médian des appartements est de 2 463 €/m² (1 268 € à 5 622 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épervans (11 823 €/m²) est supérieur de 380 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 63 771 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 41,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (146 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 868 € et les intérêts totaux d’environ 61 636 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 273 400 €, soit 42 % du capital emprunté (650 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 312 400 € au-delà du capital, soit 962 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 473 € mais ajoute environ 88 873 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (100 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (12 230 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 868 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 10 990 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 7,4 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 171 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 167 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 54,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 13 003 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 146 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 39 010 € dans le premier cas et d’environ 21 986 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 650 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 325 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Épervans est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons un appartement de 62 m² au prix médian de 733 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 977 000 € (dont 244 000 € de travaux), soit 827 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 15 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 30 000 € à 75 000 €. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 131 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (650 171 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 3 848 € à 3 404 € à 3 670 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Épervans est de 2,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 19,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 350 € en 2025, inférieure à la médiane du département (391 €).

La dette par habitant (350 € en 2025) a diminué de 32 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Épervans est calculée avec un taux de 48,08 % en 2025, soit 27 % au-dessus de la médiane départementale (37,90 %).

Ce taux a augmenté de 4,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 3,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Épervans est de 1 200 € en 2025, soit 70 % au-dessus de la médiane départementale (704 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,87 % à Épervans en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (100 € par mois) ajoute 3 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour d’Épervans, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) se situe entre 37,49 % et 52,99 % (médiane 44,91 %), contre 48,08 % dans la commune, soit 3,2 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 149 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Épervans (2026), 10,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 22,1 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 10 est classé F ou G à Épervans : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 55 % en dessous de la médiane départementale (22,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Épervans est de 10,1 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 62 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Épervans est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 133 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 1,0 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 62 m², la mensualité de crédit (3 848 €) équivaut à 6,2 fois le loyer estimé (620 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Épervans (23 750 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 770 €).

Soit 1 980 € par mois et par unité de consommation, 1,34 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (10 990 € par mois avec 20 % d’apport) représente 370 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 970 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Épervans.

Rapporté à la population (1,2 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Marcel (3,3 km) et le lycée le plus proche est à Varennes-le-Grand (4,4 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Épervans au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Lux (3,3 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.