Immobilier et crédit à Eugénie-les-Bains : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Eugénie-les-Bains est de 9 929 €/m² pour les appartements (10 ventes, 2018-2025) et de 1 966 €/m² pour les maisons (4 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons progresse nettement : 1 966 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 557 €/m² en médiane 2018-2025, soit 26 % de plus (environ 42 000 € pour 103 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Landes : pour les appartements, ce prix est 246 % au-dessus de la médiane départementale (2 869 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 035 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 3 %) : sur 103 m², la différence représente environ 7 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 41,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Eugénie-les-Bains, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) affichent un prix médian des maisons de 1 680 €/m² (1 053 € à 2 857 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Eugénie-les-Bains (1 557 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 31 929 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 20,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (73 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 434 € et les intérêts totaux d’environ 30 860 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 136 900 €, soit 42 % du capital emprunté (325 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 156 400 € au-delà du capital, soit 481 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 237 € mais ajoute environ 44 497 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 130 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 434 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 500 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,7 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 86 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 84 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 27,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 511 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 73 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 532 € dans le premier cas et d’environ 11 008 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 326 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 163 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Eugénie-les-Bains est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Eugénie-les-Bains, un appartement de 37 m² coûte environ 367 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 489 000 € (dont 122 000 € de travaux), soit 339 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 31 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 30 000 € à 75 000 €. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 66 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (325 529 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 927 € à 1 483 € à 1 749 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Eugénie-les-Bains est de 8,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 13,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,1 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 493 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (593 €).

La dette par habitant (1 493 € en 2025) a diminué de 47 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Eugénie-les-Bains est calculée avec un taux de 35,83 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,05 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 50,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Eugénie-les-Bains est de 846 € en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (671 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,83 % à Eugénie-les-Bains en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois) représente 4 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Eugénie-les-Bains, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) se situe entre 30,31 % et 39,37 % (médiane 34,41 %), contre 35,83 % dans la commune, soit 1,4 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 183 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Eugénie-les-Bains (2026), 20,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 44,8 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Eugénie-les-Bains : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 148 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Eugénie-les-Bains est de 8,2 €/m² charges comprises, soit environ 300 € par mois pour 37 m², 25 % en dessous de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Eugénie-les-Bains est de 8,7 €/m² charges comprises, soit environ 890 € par mois pour 103 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 1,0 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 37 m², la mensualité de crédit (1 927 €) équivaut à 6,4 fois le loyer estimé (300 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Eugénie-les-Bains (22 620 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 580 €).

Soit 1 890 € par mois et par unité de consommation, 1,28 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 500 € par mois avec 20 % d’apport) représente 195 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 830 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 3 points de charge à Eugénie-les-Bains, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 6,1 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2025, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Eugénie-les-Bains.

Rapporté à la population (2,0 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Geaune (6,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Eugénie-les-Bains.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.