Immobilier et crédit à Fleurieu-sur-Saône : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Fleurieu-sur-Saône est de 3 059 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 3 934 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Les prix récents des appartements (3 059 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 059 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 243 €/m²), le prix récent des maisons (3 934 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 34 000 € pour 110 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Rhône : pour les appartements, ce prix est 6 % en dessous de la médiane départementale (3 247 €/m²) ; pour les maisons, il est 27 % au-dessus de la médiane départementale (3 089 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 27 % la médiane du département, soit environ 93 000 € de plus pour 110 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 31,7/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Fleurieu-sur-Saône, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,5 km) affichent un prix médian des maisons de 4 486 €/m² (4 000 € à 4 787 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fleurieu-sur-Saône (4 243 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,5 km), le prix médian des appartements est de 3 567 €/m² (3 008 € à 3 911 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fleurieu-sur-Saône (3 059 €/m²) est inférieur de 14 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 37 671 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 24,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (86 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 513 € et les intérêts totaux d’environ 36 410 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 161 500 €, soit 42 % du capital emprunté (384 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 184 500 € au-delà du capital, soit 568 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 280 € mais ajoute environ 52 500 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (108 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 230 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 513 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 490 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,4 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 101 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 99 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 32,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 681 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 86 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 23 044 € dans le premier cas et d’environ 12 987 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 384 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 192 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Fleurieu-sur-Saône est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 110 m² à environ 433 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 433 000 €, soit 230 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 47 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 77 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (384 071 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 2 273 € à 1 913 € à 2 153 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Fleurieu-sur-Saône est de 0,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Fleurieu-sur-Saône ressort à 31,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 17,6 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 7 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (591 €).

La dette par habitant (7 € en 2025) a diminué de 93 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Fleurieu-sur-Saône est calculée avec un taux de 30,40 % en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (32,98 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,1 points.

Note de pression fiscale : 68,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Fleurieu-sur-Saône est de 1 290 € en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (969 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,19 % à Fleurieu-sur-Saône en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (108 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Fleurieu-sur-Saône, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,5 km) se situe entre 31,46 % et 38,50 % (médiane 37,05 %), contre 30,40 % dans la commune, soit 6,6 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 172 diagnostics de performance énergétique recensés à Fleurieu-sur-Saône (2026) se répartissent ainsi : 15,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 34,3 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Fleurieu-sur-Saône : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 25 % au-dessus de la médiane départementale (12,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Fleurieu-sur-Saône est de 15,4 €/m² charges comprises, soit environ 760 € par mois pour 49 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (12,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Fleurieu-sur-Saône est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 690 € par mois pour 110 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (12,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,7 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 110 m², la mensualité de crédit (2 273 €) est supérieure de 35 % au loyer estimé (1 690 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Fleurieu-sur-Saône (31 110 € par an et par unité de consommation) dépasse de 21 % la médiane du département (25 620 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 590 € par mois et par unité de consommation, 1,75 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 490 € par mois avec 20 % d’apport) représente 167 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 890 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Fleurieu-sur-Saône, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Fleurieu-sur-Saône.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Neuville-sur-Saône (2,9 km) et le lycée le plus proche est à Neuville-sur-Saône (2,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Fleurieu-sur-Saône au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Fontaines-Saint-Martin (1,6 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.