Immobilier et crédit à Gouesnach : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Gouesnach est de 3 689 €/m² pour les appartements (3 ventes, 2018-2025) et de 2 486 €/m² pour les maisons (24 ventes, 12 derniers mois).

Les maisons se vendent 2 486 €/m² sur les 12 derniers mois, 9 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 277 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 20 000 € de plus pour 98 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Finistère : pour les appartements, ce prix est 34 % au-dessus de la médiane départementale (2 749 €/m²) ; pour les maisons, il est 25 % au-dessus de la médiane départementale (1 994 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 25 % la médiane départementale : pour 98 m², il faut compter environ 48 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 30,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km), le prix médian des maisons est de 2 676 €/m² (2 298 € à 3 464 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gouesnach (2 277 €/m²) est inférieur de 15 %.

Autour de Gouesnach, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km) affichent un prix médian des appartements de 2 569 €/m² (1 667 € à 6 053 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gouesnach (3 689 €/m²) est supérieur de 44 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 228 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 289 € et les intérêts totaux d’environ 20 517 €.

Pour 216 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 91 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 104 000 € au-delà du capital, soit 320 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 158 € mais ajoute environ 29 584 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (73 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 070 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 289 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 660 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,5 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 57 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 56 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 329 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 986 € dans le premier cas et d’environ 7 319 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 216 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 108 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (73 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Gouesnach est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 325 000 € (dont 81 000 € de travaux), soit 215 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 34 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (216 428 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 281 € à 955 € à 1 151 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Gouesnach ressort à 1,8 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 19,5 % en 2025 (médiane du département : 20,5 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 246 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (697 €).

La dette par habitant (246 € en 2025) a diminué de 37 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Gouesnach s’établit à 34,59 %, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (37,43 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 77,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gouesnach est de 876 € en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (801 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne équivaut à 73 € par mois à à Gouesnach, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,03 % à 46,32 % (médiane 37,87 %) : celui de Gouesnach (34,59 %) est inférieur de 3,3 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 250 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Gouesnach (2026), 8,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 22,4 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Gouesnach : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 47 % en dessous de la médiane départementale (16,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gouesnach est de 12,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 080 € par mois pour 84 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (11,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gouesnach est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 090 € par mois pour 98 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,4 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (98 m²), la mensualité de crédit (1 281 €) dépasse de 17 % le loyer estimé (1 090 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Gouesnach est de 25 550 € par an et par unité de consommation, soit 12 % de plus que la médiane départementale (22 910 €).

Cela représente 2 130 € par mois et par unité de consommation, soit 1,44 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 660 € par mois avec 20 % d’apport) représente 115 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 190 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Gouesnach, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1987 et 2000, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2000 (il y a 26 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Gouesnach, dont 1 établissement privé.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Quimper (9,0 km) et le lycée le plus proche est à Plomelin (3,4 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Gouesnach.

Rapporté à la population (3,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Bénodet (5,3 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Bénodet (5,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.