Immobilier et crédit à Graissessac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Graissessac est de 750 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 650 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 750 €/m², soit 31 % sous la médiane 2018-2025 (1 091 €/m²) : un repli net, d’environ 25 000 € pour 72 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 650 €/m² sur les 12 derniers mois contre 833 €/m² en médiane 2018-2025, soit 22 % de moins (environ 14 000 € pour 74 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 74 % en dessous de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 73 % en dessous de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Le prix des maisons est 73 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 131 000 € de moins pour 74 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 97,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Graissessac, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) affichent un prix médian des maisons de 1 162 €/m² (899 € à 2 927 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Graissessac (833 €/m²) est inférieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km), le prix médian des appartements est de 1 152 €/m² (1 060 € à 1 823 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Graissessac (1 091 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 4 698 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 3,0 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (10 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 64 € et les intérêts totaux d’environ 4 541 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 20 100 €, soit 42 % du capital emprunté (47 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 23 000 € au-delà du capital, soit 70 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 35 € mais ajoute environ 6 547 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (52 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (900 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 64 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 810 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,5 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 13 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 12 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 4,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 958 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 10 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 2 874 € dans le premier cas et d’environ 1 620 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 48 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Graissessac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 72 000 € (dont 18 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 14 400 € à 36 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 800 € à 27 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 9 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 23 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (47 898 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 14 400 € à 36 000 € et sa mensualité passerait de 283 € à 70 € à 198 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Graissessac est de 6,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Graissessac ressort à 8,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 674 € en 2025, proche de la médiane du département (671 €).

La dette par habitant (674 € en 2025) a diminué de 15 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 17,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Graissessac est calculée avec un taux de 42,72 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 56,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Graissessac est de 625 € en 2025, soit 36 % en dessous de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,46 % à Graissessac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (52 € par mois) représente 18 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Graissessac, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) se situe entre 32,55 % et 48,54 % (médiane 43,71 %), contre 42,72 % dans la commune, soit 1,0 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 169 diagnostics de performance énergétique recensés à Graissessac (2026) se répartissent ainsi : 8,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 30,2 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Graissessac : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 170 % au-dessus de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Graissessac est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 72 m², 20 % en dessous de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Graissessac est de 6,9 €/m² charges comprises, soit environ 510 € par mois pour 74 m², 33 % en dessous de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 14,9 % de rendement brut indicatif pour appartements, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 72 m², le loyer estimé est de 670 € par mois et la mensualité de crédit de 283 €, soit 58 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Graissessac (17 600 € par an et par unité de consommation) est 19 % sous la médiane du département (21 755 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 470 € par mois et par unité de consommation, 0,99 fois le SMIC net : la moitié de la population vit avec un niveau de vie inférieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (810 € par mois avec 20 % d’apport) représente 37 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 200 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Graissessac, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 3,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2015, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2015 (il y a 11 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Graissessac.

Rapporté à la population (1,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Gervais-sur-Mare (3,8 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 centre ou maison de santé à Graissessac.

La commune n’a pas de pharmacie : la plus proche se trouve à Saint-Gervais-sur-Mare (3,8 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.