Immobilier et crédit à Guignes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Guignes est de 2 866 €/m² pour les appartements (22 ventes) et de 3 176 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Le prix récent des appartements (2 866 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 739 €/m²), soit environ 8 000 € de plus pour 60 m².

Les maisons se vendent 3 176 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 936 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 21 000 € de plus pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 12 % en dessous de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 25 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Avec 25 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 57 000 € d’écart pour 89 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 58,2/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le prix médian des maisons est de 2 756 €/m² (1 818 € à 3 451 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Guignes (2 936 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Guignes, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km) affichent un prix médian des appartements de 2 997 €/m² (2 554 € à 4 746 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Guignes (2 739 €/m²) est inférieur de 9 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 621 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,0 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (56 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 335 € et les intérêts totaux d’environ 23 797 €.

Pour 251 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 105 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 120 600 € au-delà du capital, soit 371 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 183 € mais ajoute environ 34 313 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (111 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 720 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 335 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 240 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,9 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 66 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 64 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 020 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 56 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 061 € dans le premier cas et d’environ 8 488 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 251 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 126 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Guignes est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Guignes, une maison de 89 m² coûte environ 283 000 €. Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 377 000 € (dont 94 000 € de travaux), soit 179 300 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 198 000 €, soit 52 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 19 800 € à 59 400 €. Au maximum, cela couvre 26 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 50 880 € par an avec 20 % d’apport) représente 90 % du plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (251 021 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 600 € à 99 000 € et sa mensualité passerait de 1 486 € à 900 € à 1 251 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Guignes ressort à 4,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 18,9 % en 2025 (médiane du département : 12,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 792 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (792 € en 2025) a diminué de 35 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Guignes atteint 44,57 % en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 42,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Guignes est de 1 328 € en 2025, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 18,73 % à Guignes en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 111 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,57 % à 51,94 % (médiane 41,94 %) : celui de Guignes (44,57 %) est supérieur de 2,6 points.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 675 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Guignes (2026), 7,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 20,1 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Guignes : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 55 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 69,4/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Guignes est de 14,9 €/m² charges comprises, soit environ 900 € par mois pour 60 m², proche de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Guignes est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 89 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 5,0 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (89 m²), la mensualité de crédit (1 486 €) dépasse de 27 % le loyer estimé (1 170 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Guignes est de 24 510 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de moins que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 2 040 € par mois et par unité de consommation, soit 1,38 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 240 € par mois avec 20 % d’apport) représente 138 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 060 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 7,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Guignes, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Guignes.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Verneuil-l’Étang (2,0 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Guignes.

Rapporté à la population (2,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.