Immobilier et crédit à Harnes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Harnes est de 1 419 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 1 466 €/m² pour les maisons (84 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 419 €/m², soit 78 % sous la médiane 2018-2025 (6 488 €/m²) : un repli net, d’environ 253 000 € pour 50 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 572 €/m²), le prix récent des maisons (1 466 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 9 000 € pour 83 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pas-de-Calais : pour les appartements, ce prix est 26 % en dessous de la médiane départementale (1 929 €/m²) ; pour les maisons, il est 11 % en dessous de la médiane départementale (1 642 €/m²).

Les maisons se vendent 11 % sous la médiane départementale, soit environ 15 000 € de moins pour 83 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 32,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Harnes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) affichent un prix médian des maisons de 1 541 €/m² (1 299 € à 1 820 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Harnes (1 572 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian des appartements est de 1 913 €/m² (1 320 € à 4 333 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Harnes (6 488 €/m²) est supérieur de 239 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 614 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (24 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 144 € et les intérêts totaux d’environ 10 259 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 45 500 €, soit 42 % du capital emprunté (108 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 52 000 € au-delà du capital, soit 160 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 79 € mais ajoute environ 14 792 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (186 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 040 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 144 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 830 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 28 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 164 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 24 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 493 € dans le premier cas et d’environ 3 659 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 108 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Harnes est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 83 m² au prix médian de 122 000 €. En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 163 000 € (dont 41 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 32 500 € à 81 300 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 12 200 € à 36 600 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 46 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (108 214 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 32 500 € à 81 300 € et sa mensualité passerait de 640 € à 159 € à 448 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Harnes est de 4,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Harnes ressort à 9,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,2 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 563 € en 2025, supérieure à la médiane du département (387 €).

La dette par habitant (563 € en 2025) a augmenté de 86 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Harnes est calculée avec un taux de 53,60 % en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (40,35 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 29,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Harnes est de 2 236 € en 2025, soit 201 % au-dessus de la médiane départementale (744 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,07 % à Harnes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (186 € par mois) représente 29 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Harnes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) se situe entre 45,74 % et 63,64 % (médiane 55,38 %), contre 53,60 % dans la commune, soit 1,8 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 3 734 diagnostics de performance énergétique recensés à Harnes (2026) se répartissent ainsi : 9,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 27,3 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Harnes : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 40 % en dessous de la médiane départementale (15,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Harnes est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 560 € par mois pour 50 m², proche de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Harnes est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 83 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²).

Avec 7,4 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 83 m², la mensualité de crédit (640 €) est à peine inférieure au loyer estimé (750 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Harnes (18 510 € par an et par unité de consommation) est 17 % sous la médiane du département (22 185 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 540 € par mois et par unité de consommation, 1,04 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 830 € par mois avec 20 % d’apport) représente 79 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 310 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 26,0 % (médiane du département : 18,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 1 école primaire, 4 écoles élémentaires et 2 collèges à Harnes.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

11 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Harnes.

Avec 3,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Fouquières-lès-Lens (2,7 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.