Immobilier et crédit à Herbeville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Herbeville est de 2 601 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les maisons, il est 20 % en dessous de la médiane départementale (3 255 €/m²).

Les maisons se vendent 20 % sous la médiane départementale, soit environ 63 000 € de moins pour 97 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 81,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Herbeville, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) affichent un prix médian des maisons de 3 636 €/m² (2 756 € à 3 887 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Herbeville (2 601 €/m²) est inférieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à Herbeville pour calculer un prix ; dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le prix médian est de 3 923 €/m² (2 500 € à 8 261 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 924 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (50 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 298 € et les intérêts totaux d’environ 21 190 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 94 000 €, soit 42 % du capital emprunté (223 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 107 400 € au-delà du capital, soit 330 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 163 € mais ajoute environ 30 554 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (169 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 210 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 298 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 780 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,6 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 59 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 57 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 470 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 50 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 411 € dans le premier cas et d’environ 7 559 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 224 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 112 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (75 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Herbeville est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 252 000 €, soit 49 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 80 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 25 200 € à 75 600 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 45 360 € par an avec 20 % d’apport) représente 88 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (223 524 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 323 € à 963 € à 1 203 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Herbeville est de 3,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 37,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 2 551 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (393 €).

La dette par habitant (2 551 € en 2025) a augmenté de 110 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Herbeville est calculée avec un taux de 32,42 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (28,55 %).

Ce taux a augmenté de 4,6 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 24,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Herbeville est de 2 032 € en 2025, soit 30 % au-dessus de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,04 % à Herbeville en 2025.

Le taux total est estimé à 33,86 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (169 € par mois) représente 13 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Herbeville, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) se situe entre 25,42 % et 40,45 % (médiane 32,08 %), contre 32,42 % dans la commune, soit 0,3 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 29 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Herbeville (2026), 31,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 58,6 % sont classés E, F ou G.

Avec 29 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Herbeville : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Herbeville est de 16,9 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Herbeville est de 14,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 390 € par mois pour 97 m², proche de la médiane départementale (14,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 6,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 97 m², la mensualité de crédit (1 323 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 390 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Herbeville (34 160 € par an et par unité de consommation) dépasse de 15 % la médiane du département (29 750 €) : un écart modéré.

Soit 2 850 € par mois et par unité de consommation, 1,93 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 780 € par mois avec 20 % d’apport) représente 89 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 270 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Herbeville, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 8,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Herbeville.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Maule (3,6 km) et le lycée le plus proche est à Maule (3,6 km), à vol d’oiseau.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Herbeville au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Mareil-sur-Mauldre (1,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.