Immobilier et crédit à Beynes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Beynes est de 2 756 €/m² pour les appartements (34 ventes) et de 3 774 €/m² pour les maisons (51 ventes).

Le prix des appartements progresse nettement : 2 756 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 500 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de plus (environ 14 000 € pour 55 m²).

Les prix récents des maisons (3 774 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 721 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les appartements, ce prix est 21 % en dessous de la médiane départementale (3 500 €/m²) ; pour les maisons, il est 14 % au-dessus de la médiane départementale (3 308 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 14 % la médiane départementale : pour 89 m², il faut compter environ 41 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 62,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian des maisons est de 3 492 €/m² (2 756 € à 3 990 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Beynes (3 721 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Beynes, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) affichent un prix médian des appartements de 4 150 €/m² (2 007 € à 4 412 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Beynes (2 500 €/m²) est inférieur de 40 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 29 232 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 18,9 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (67 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 398 € et les intérêts totaux d’environ 28 253 €.

Pour 298 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 125 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 143 200 € au-delà du capital, soit 441 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 217 € mais ajoute environ 40 739 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (155 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 398 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 040 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,4 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 78 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 76 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 961 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 67 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 882 € dans le premier cas et d’environ 10 078 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 298 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 149 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Beynes est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Beynes, une maison de 89 m² coûte environ 336 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 336 000 €, soit 66 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 80 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 33 600 € à 100 800 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 60 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 69 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (298 032 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 1 764 € à 1 284 € à 1 604 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Beynes ressort à 2,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 25,3 % en 2025 (médiane du département : 14,7 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 852 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (393 €).

La dette par habitant (852 € en 2025) a diminué de 12 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 18,9 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Beynes atteint 40,45 % en 2025, soit 42 % au-dessus de la médiane départementale (28,55 %).

Ce taux a augmenté de 5,8 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 7,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Beynes est de 1 861 € en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,44 % à Beynes en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 155 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 17,15 % à 36,81 % (médiane 29,09 %) : celui de Beynes (40,45 %) est supérieur de 11,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 937 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Beynes (2026), 10,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 30,4 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 10 est classé F ou G à Beynes : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 28 % en dessous de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 69,7/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Beynes est de 17,0 €/m² charges comprises, soit environ 930 € par mois pour 55 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Beynes est de 14,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 89 m², proche de la médiane départementale (14,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,5 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (89 m²), la mensualité de crédit (1 764 €) dépasse de 39 % le loyer estimé (1 270 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 29 850 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Beynes se situe au niveau de celui du département (29 750 €).

Cela représente 2 490 € par mois et par unité de consommation, soit 1,68 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 040 € par mois avec 20 % d’apport) représente 135 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 730 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 5,0 % (médiane du département : 8,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 20 points de charge à Beynes, répartis dans 7 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,6 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 3 écoles élémentaires et 1 collège à Beynes.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Villiers-Saint-Frédéric (3,7 km), à vol d’oiseau.

7 établissements sur 7 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Beynes.

Rapporté à la population (2,6 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.