Immobilier et crédit à Incheville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Incheville est de 28 576 €/m² pour les appartements (82 ventes, 2018-2025) et de 1 739 €/m² pour les maisons (7 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 739 €/m², soit 39 % sous la médiane 2018-2025 (2 864 €/m²) : un repli net, d’environ 70 000 € pour 62 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Maritime : pour les appartements, ce prix est 1 008 % au-dessus de la médiane départementale (2 578 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % en dessous de la médiane départementale (1 975 €/m²).

Avec 12 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 15 000 € pour 62 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 2,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le prix médian des maisons est de 1 676 €/m² (1 214 € à 2 019 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Incheville (2 864 €/m²) est supérieur de 71 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 184 005 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 119,2 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (423 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 2 504 € et les intérêts totaux d’environ 177 844 €.

Pour 1 876 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 788 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 901 300 € au-delà du capital, soit 2 777 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 1 366 € mais ajoute environ 256 436 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (92 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (35 300 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 2 504 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 31 720 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 21,5 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 494 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 481 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 156,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 37 520 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 423 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 112 560 € dans le premier cas et d’environ 63 437 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 1 876 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 938 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Incheville est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est un appartement de 74 m² à environ 2 115 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 2 820 000 € (dont 705 000 € de travaux), soit 2 622 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 198 000 €, soit 7 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 39 600 € à 99 000 €. Au maximum, cela couvre 4 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 380 640 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (1 876 005 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 600 € à 99 000 € et sa mensualité passerait de 11 103 € à 10 517 € à 10 869 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Incheville ressort à 2,2 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,8 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Incheville représente 16,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,9 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 386 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (244 €).

La dette par habitant (386 € en 2025) a diminué de 45 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie d’Incheville atteint 58,84 % en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (48,11 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 6,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Incheville est de 1 100 € en 2025, soit 37 % au-dessus de la médiane départementale (802 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,00 % à Incheville en 2025.

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 92 € par mois, soit 1 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 48,13 % à 60,34 % (médiane 53,01 %) : celui d’Incheville (58,84 %) est supérieur de 5,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 292 DPE recensés à Incheville (2026), 12,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 21,6 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Incheville : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 14 % en dessous de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Incheville est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 74 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (11,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Incheville est de 8,1 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 62 m², 11 % en dessous de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 0,4 % pour appartements (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (74 m²), la mensualité de crédit (11 103 €) représente 14,7 fois le loyer estimé (750 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian d’Incheville est de 20 170 € par an et par unité de consommation, soit 14 % de moins que la médiane départementale (23 385 €).

Cela représente 1 680 € par mois et par unité de consommation, soit 1,14 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (31 720 € par mois avec 20 % d’apport) représente 1 258 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 520 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1999 et 2008, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2008 (il y a 18 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Incheville.

Avec 0,9 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Gamaches (4,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Incheville au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Beauchamps (2,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.