Immobilier et crédit à La Gouesnière : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à La Gouesnière est de 2 467 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 2 750 €/m² pour les maisons (19 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 467 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 063 €/m² en médiane 2018-2025, soit 19 % de moins (environ 37 000 € pour 62 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 2 750 €/m², soit 12 % sous la médiane 2018-2025 (3 141 €/m²) : un repli net, d’environ 42 000 € pour 108 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Ille-et-Vilaine : pour les appartements, ce prix est 11 % en dessous de la médiane départementale (2 784 €/m²) ; pour les maisons, il est 34 % au-dessus de la médiane départementale (2 048 €/m²).

Avec 34 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 76 000 € d’écart pour 108 m².

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 21,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km), le prix médian des maisons est de 2 716 €/m² (1 428 € à 3 736 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Gouesnière (3 141 €/m²) est supérieur de 16 %.

Autour de La Gouesnière, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km) affichent un prix médian des appartements de 3 090 €/m² (2 836 € à 8 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Gouesnière (3 063 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 839 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,7 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (59 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 352 € et les intérêts totaux d’environ 24 974 €.

Pour 263 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 110 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 126 600 € au-delà du capital, soit 390 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 192 € mais ajoute environ 36 010 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (60 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 960 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 352 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 450 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,0 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 69 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 68 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 269 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 59 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 806 € dans le premier cas et d’environ 8 908 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 263 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 132 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

La Gouesnière est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à La Gouesnière, une maison de 108 m² coûte environ 297 000 €. Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 396 000 € (dont 99 000 € de travaux), soit 198 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 198 000 €, soit 50 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 19 800 € à 59 400 €. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 53 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 94 % du plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (263 439 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 600 € à 99 000 € et sa mensualité passerait de 1 559 € à 973 € à 1 325 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de La Gouesnière ressort à 10,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 11,1 % (médiane du département : 17,4 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 878 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (702 €).

La dette par habitant (878 € en 2025) a augmenté de 64 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de La Gouesnière atteint 40,22 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (40,73 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 61,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Gouesnière est de 723 € en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (770 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,16 % à La Gouesnière en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 60 € par mois à à La Gouesnière, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,80 % à 46,73 % (médiane 41,07 %) : celui de La Gouesnière (40,22 %) est proche, avec un écart de 0,9 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 223 diagnostics de performance énergétique recensés à La Gouesnière (2026) se répartissent ainsi : 7,6 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 16,6 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à La Gouesnière : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 24 % en dessous de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Gouesnière est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 62 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Gouesnière est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 108 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,9 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (108 m²), la mensualité de crédit (1 559 €) dépasse de 28 % le loyer estimé (1 210 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 23 750 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de La Gouesnière se situe au niveau de celui du département (22 950 €).

Cela représente 1 980 € par mois et par unité de consommation, soit 1,34 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 450 € par mois avec 20 % d’apport) représente 150 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 970 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1987 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à La Gouesnière, dont 1 établissement privé.

Avec 1,0 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Saint-Jouan-des-Guérets (5,6 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Père-Marc-en-Poulet (3,4 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à La Gouesnière au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saint-Méloir-des-Ondes (4,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.