Immobilier et crédit à La Vernaz : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à La Vernaz est de 1 715 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les maisons, il est 61 % en dessous de la médiane départementale (4 391 €/m²).

Le prix des maisons est 61 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 672 000 € de moins pour 251 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 100,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de La Vernaz, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km) affichent un prix médian des maisons de 3 879 €/m² (1 770 € à 5 853 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Vernaz (1 715 €/m²) est inférieur de 56 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à La Vernaz pour calculer un prix ; dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le prix médian est de 3 344 €/m² (3 106 € à 5 572 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 37 410 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 24,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (86 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 509 € et les intérêts totaux d’environ 36 157 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 160 400 €, soit 42 % du capital emprunté (381 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 183 200 € au-delà du capital, soit 564 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 278 € mais ajoute environ 52 136 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 180 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 509 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 450 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,4 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 100 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 98 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 31,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 628 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 86 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 885 € dans le premier cas et d’environ 12 897 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 381 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 191 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

La Vernaz est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à La Vernaz, une maison de 251 m² coûte environ 430 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 430 000 €, soit 295 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 31 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 9 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 77 400 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (381 410 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 2 257 € à 2 018 € à 2 177 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de La Vernaz est de 2,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 10,6 % (médiane du département : 24,1 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 490 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (490 € en 2025) a diminué de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 13,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de La Vernaz est de 38,77 % en 2025, soit 33 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 0,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Vernaz est de 854 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,47 % à La Vernaz en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de La Vernaz, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km) se situe entre 25,22 % et 38,72 % (médiane 34,54 %), contre 38,77 % dans la commune, soit 4,2 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 32 DPE recensés à La Vernaz (2026), 34,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 56,3 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 3 est classé F ou G à La Vernaz : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

La part de logements F ou G est 104 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Vernaz est de 16,7 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Vernaz est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 3 600 € par mois pour 251 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 10,0 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 251 m², le loyer estimé est de 3 600 € par mois et la mensualité de crédit de 2 257 €, soit 37 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de La Vernaz (24 720 € par an et par unité de consommation) est 18 % sous la médiane du département (30 000 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 2 060 € par mois et par unité de consommation, 1,39 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 450 € par mois avec 20 % d’apport) représente 209 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 090 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1982 et 1982, contre 4 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1982 (il y a 44 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à La Vernaz.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à La Vernaz au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.