Immobilier et crédit aux Belleville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Belleville est de 7 600 €/m² pour les appartements (277 ventes) et de 5 894 €/m² pour les maisons (28 ventes).

Les appartements se vendent 7 600 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (7 952 €/m²) : un léger recul, d’environ 10 000 € pour 27 m².

Le prix des maisons progresse nettement : 5 894 €/m² sur les 12 derniers mois contre 5 227 €/m² en médiane 2018-2025, soit 13 % de plus (environ 51 000 € pour 77 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Savoie : pour les appartements, ce prix est 120 % au-dessus de la médiane départementale (3 458 €/m²) ; pour les maisons, il est 91 % au-dessus de la médiane départementale (3 088 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 91 % la médiane du département, soit environ 216 000 € de plus pour 77 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 5,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Belleville, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des maisons de 2 898 €/m² (1 947 € à 10 078 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Belleville (5 227 €/m²) est supérieur de 80 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des appartements est de 4 123 €/m² (2 197 € à 12 121 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Belleville (7 952 €/m²) est supérieur de 93 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 835 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 243 € et les intérêts totaux d’environ 17 238 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 76 400 €, soit 42 % du capital emprunté (181 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 87 400 € au-delà du capital, soit 269 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 132 € mais ajoute environ 24 855 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 243 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 070 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 637 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 910 € dans le premier cas et d’environ 6 149 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 182 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Les Belleville est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 27 m² à environ 205 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 205 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 41 000 € à 102 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 50 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (181 835 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 41 000 € à 102 500 € et sa mensualité passerait de 1 076 € à 470 € à 834 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Belleville est de 3,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 30,3 % (médiane du département : 23,2 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 17 086 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (830 €).

La dette par habitant (17 086 € en 2025) a augmenté de 87 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Belleville est calculée avec un taux de 29,45 % en 2025, soit 11 % en dessous de la médiane départementale (33,24 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,3 points.

Pression fiscale : 80,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Belleville est de 1 043 € en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (930 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,57 % aux Belleville en 2025.

Le taux total est estimé à 30,13 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour des Belleville, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) se situe entre 24,73 % et 50,83 % (médiane 32,97 %), contre 29,45 % dans la commune, soit 3,5 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 2 679 DPE recensés aux Belleville (2026), 17,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 64,1 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G aux Belleville : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (18,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Belleville est de 14,7 €/m² charges comprises, soit environ 400 € par mois pour 27 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (13,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Belleville est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 77 m², 22 % en dessous de la médiane départementale (12,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,3 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 27 m², la mensualité de crédit (1 076 €) équivaut à 2,7 fois le loyer estimé (400 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian des Belleville (23 230 € par an et par unité de consommation) est 5 % sous la médiane du département (24 500 €) : un écart modéré.

Soit 1 940 € par mois et par unité de consommation, 1,31 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 070 € par mois avec 20 % d’apport) représente 106 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 900 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 16,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge aux Belleville, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2016, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2016 (il y a 10 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles primaires et 1 école élémentaire aux Belleville.

Rapporté à la population (1,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

6 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé aux Belleville.

Avec 8,4 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Courchevel (9,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.