Immobilier et crédit aux Mages : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé aux Mages est de 3 394 €/m² pour les appartements (5 ventes, 2018-2025) et de 1 946 €/m² pour les maisons (10 ventes, 12 derniers mois).

Les maisons se vendent 1 946 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (2 019 €/m²) : un léger recul, d’environ 6 000 € pour 80 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gard : pour les appartements, ce prix est 29 % au-dessus de la médiane départementale (2 629 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % en dessous de la médiane départementale (2 426 €/m²).

Avec 20 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 38 000 € pour 80 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 57,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km), le prix médian des maisons est de 2 274 €/m² (909 € à 2 573 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Mages (2 019 €/m²) est inférieur de 11 %.

Autour des Mages, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km) affichent un prix médian des appartements de 1 711 €/m² (1 071 € à 2 833 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Mages (3 394 €/m²) est supérieur de 98 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 572 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (31 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 185 € et les intérêts totaux d’environ 13 118 €.

Pour 138 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 58 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 66 500 € au-delà du capital, soit 204 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 101 € mais ajoute environ 18 914 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (74 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 600 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 185 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 340 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,6 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 36 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 36 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 767 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 31 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 302 € dans le premier cas et d’environ 4 679 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 138 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Mages est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 80 m² au prix médian de 156 000 €. Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 208 000 € (dont 52 000 € de travaux), soit 108 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 48 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 28 080 € par an avec 20 % d’apport) représente 99 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (138 372 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 819 € à 523 € à 701 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement des Mages ressort à 5,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 4,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 4,5 % en 2025 (médiane du département : 16,1 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 155 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (665 €).

La dette par habitant (155 € en 2025) a diminué de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti des Mages s’établit à 42,15 %, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (45,15 %).

Ce taux a augmenté de 6,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 80,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Mages est de 885 € en 2025, soit 14 % en dessous de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,73 % aux Mages en 2025.

Le taux total est estimé à 42,42 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 74 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 37,72 % à 59,08 % (médiane 47,16 %) : celui des Mages (42,15 %) est inférieur de 5,0 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 194 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés aux Mages (2026), 7,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 19,6 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G aux Mages : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 60 % au-dessus de la médiane départementale (4,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Mages est de 12,0 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 49 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (11,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Mages est de 9,9 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 80 m², proche de la médiane départementale (9,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,1 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (80 m²), la mensualité de crédit (819 €) dépasse de 3 % le loyer estimé (800 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian des Mages est de 20 930 € par an et par unité de consommation, soit 5 % de moins que la médiane départementale (22 085 €).

Cela représente 1 740 € par mois et par unité de consommation, soit 1,18 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 340 € par mois avec 20 % d’apport) représente 89 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 620 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 15,0 % (médiane du département : 14,5 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 5 points de charge aux Mages, répartis dans 2 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2019 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Mages.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Saint-Ambroix (2,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé aux Mages.

Rapporté à la population (4,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,0 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.