Immobilier et crédit aux Orres : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Orres est de 3 438 €/m² pour les appartements (111 ventes) et de 4 088 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 438 €/m², contre 3 417 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 4 088 €/m², soit 11 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 672 €/m²) : une nette hausse, d’environ 51 000 € de plus pour 123 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hautes-Alpes : pour les appartements, ce prix est 21 % au-dessus de la médiane départementale (2 834 €/m²) ; pour les maisons, il est 46 % au-dessus de la médiane départementale (2 795 €/m²).

Avec 46 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 159 000 € d’écart pour 123 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 29,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des maisons est de 2 923 €/m² (2 242 € à 4 644 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Orres (3 672 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Autour des Orres, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des appartements de 3 069 €/m² (1 333 € à 6 642 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Orres (3 417 €/m²) est supérieur de 11 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 8 700 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (20 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 118 € et les intérêts totaux d’environ 8 409 €.

Pour 88 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 37 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 42 600 € au-delà du capital, soit 131 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 65 € mais ajoute environ 12 125 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (60 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 670 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 118 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 500 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,0 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 23 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 23 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 7,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 774 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 20 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 322 € dans le premier cas et d’environ 2 999 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 89 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Orres est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 29 m² à environ 100 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 100 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 18 000 € par an avec 20 % d’apport) représente 29 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (88 700 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 525 € à 229 € à 407 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement des Orres ressort à 9,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 33,4 % (médiane du département : 23,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 37 894 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (990 €).

La dette par habitant (37 894 € en 2025) a diminué de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 13,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie des Orres atteint 51,86 % en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (49,11 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,0 points.

Note de pression fiscale : 35,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Orres est de 718 € en 2025, soit 24 % en dessous de la médiane départementale (947 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,50 % aux Orres en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 60 € par mois, soit 11 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 42,76 % à 58,47 % (médiane 50,10 %) : celui des Orres (51,86 %) est supérieur de 1,8 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 509 diagnostics de performance énergétique recensés aux Orres (2026) se répartissent ainsi : 18,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 56,4 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G aux Orres : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 36 % en dessous de la médiane départementale (28,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Orres est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 380 € par mois pour 29 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (11,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Orres est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 123 m², proche de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (29 m²), la mensualité de crédit (525 €) dépasse de 38 % le loyer estimé (380 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 120 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian des Orres se situe au niveau de celui du département (21 670 €).

Cela représente 1 840 € par mois et par unité de consommation, soit 1,25 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 500 € par mois avec 20 % d’apport) représente 54 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 770 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 2003 et 2023, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 2).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Orres.

Avec 1,9 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,9 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Embrun (13 km) et le lycée le plus proche est à Embrun (13 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie aux Orres.

Rapporté à la population (19,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Embrun (13 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Embrun (13 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.