Immobilier et crédit aux Portes-en-Ré : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Portes-en-Ré est de 7 831 €/m² pour les maisons (26 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 7 831 €/m², soit 22 % sous la médiane 2018-2025 (10 087 €/m²) : un repli net, d’environ 171 000 € pour 76 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les maisons, il est 345 % au-dessus de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Avec 345 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 461 000 € d’écart pour 76 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 0,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 18 km), le prix médian des maisons est de 6 434 €/m² (2 829 € à 8 105 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Portes-en-Ré (10 087 €/m²) est supérieur de 57 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix aux Portes-en-Ré, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 15 km) affichent un prix médian de 6 781 €/m² (4 038 € à 25 885 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 51 765 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 33,5 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (119 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 704 € et les intérêts totaux d’environ 50 032 €.

Pour 527 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 221 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 253 600 € au-delà du capital, soit 781 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 384 € mais ajoute environ 72 141 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (107 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (9 930 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 704 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 8 920 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 6,0 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 139 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 135 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 44,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 10 555 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 119 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 31 666 € dans le premier cas et d’environ 17 846 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 528 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 264 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Les Portes-en-Ré est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 76 m² à environ 595 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 595 000 €, soit 325 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 45 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 107 040 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (527 765 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 3 124 € à 2 644 € à 2 964 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement des Portes-en-Ré ressort à 0,6 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute des Portes-en-Ré représente 34,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,0 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 144 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (337 €).

La dette par habitant (1 144 € en 2025) a diminué de 44 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie des Portes-en-Ré atteint 45,15 % en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (42,15 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,0 points.

Pression fiscale : 24,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Portes-en-Ré est de 1 283 € en 2025, soit 49 % au-dessus de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,90 % aux Portes-en-Ré en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 107 € par mois à aux Portes-en-Ré, soit 3 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 18 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,47 % à 48,58 % (médiane 44,49 %) : celui des Portes-en-Ré (45,15 %) est proche, avec un écart de 0,7 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 450 DPE recensés aux Portes-en-Ré (2026), 24,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 44,9 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G aux Portes-en-Ré : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 92 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Portes-en-Ré est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 52 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Portes-en-Ré est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 890 € par mois pour 76 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 1,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (76 m²), la mensualité de crédit (3 124 €) représente 3,5 fois le loyer estimé (890 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 26 510 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian des Portes-en-Ré est supérieur de 21 % à celui du département (21 915 €).

Cela représente 2 210 € par mois et par unité de consommation, soit 1,49 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (8 920 € par mois avec 20 % d’apport) représente 269 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 310 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge aux Portes-en-Ré, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (6,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2010 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2010 (il y a 16 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Portes-en-Ré.

Avec 1,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Saint-Martin-de-Ré (11 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie aux Portes-en-Ré.

Rapporté à la population (17,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,1 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve au Bois-Plage-en-Ré (12 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Martin-de-Ré (11 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.