Immobilier et crédit à Ars-en-Ré : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Ars-en-Ré est de 5 816 €/m² pour les maisons (32 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 5 816 €/m² sur les 12 derniers mois contre 6 472 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de moins (environ 58 000 € pour 89 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les maisons, il est 230 % au-dessus de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 230 % la médiane du département, soit environ 361 000 € de plus pour 89 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 1,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Ars-en-Ré, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 19 km) affichent un prix médian des maisons de 6 828 €/m² (3 943 € à 10 087 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Ars-en-Ré (6 472 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Ars-en-Ré pour calculer un prix ; dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 19 km), le prix médian est de 6 900 €/m² (4 038 € à 25 885 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 45 066 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 29,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (103 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 613 € et les intérêts totaux d’environ 43 557 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 193 200 €, soit 42 % du capital emprunté (459 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 220 700 € au-delà du capital, soit 680 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 335 € mais ajoute environ 62 806 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (94 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (8 650 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 613 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 7 770 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 5,3 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 121 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 118 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 38,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 9 189 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 103 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 27 568 € dans le premier cas et d’environ 15 537 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 459 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 230 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Ars-en-Ré est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 89 m² à environ 518 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 518 000 €, soit 368 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 29 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 9 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 93 240 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (459 466 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 719 € à 2 453 € à 2 631 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Ars-en-Ré est de 3,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 23,6 % (médiane du département : 16,0 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 3 089 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (337 €).

La dette par habitant (3 089 € en 2025) a augmenté de 102 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 8,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Ars-en-Ré est de 44,38 % en 2025, soit 5 % au-dessus de la médiane départementale (42,15 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,0 points.

Pression fiscale : 30,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Ars-en-Ré est de 1 122 € en 2025, soit 30 % au-dessus de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,90 % à Ars-en-Ré en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (94 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Ars-en-Ré, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 19 km) se situe entre 38,23 % et 50,28 % (médiane 44,98 %), contre 44,38 % dans la commune, soit 0,6 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 374 DPE recensés à Ars-en-Ré (2026), 16,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 38,2 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Ars-en-Ré : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 34 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Ars-en-Ré est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 52 m², 28 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Ars-en-Ré est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 040 € par mois pour 89 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,4 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 89 m², la mensualité de crédit (2 719 €) équivaut à 2,6 fois le loyer estimé (1 040 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Ars-en-Ré (25 650 € par an et par unité de consommation) dépasse de 17 % la médiane du département (21 915 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 140 € par mois et par unité de consommation, 1,45 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (7 770 € par mois avec 20 % d’apport) représente 242 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 210 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Ars-en-Ré.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Martin-de-Ré (11 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Ars-en-Ré.

Avec 7,6 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve au Bois-Plage-en-Ré (11 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Martin-de-Ré (11 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.