Immobilier et crédit à Manduel : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Manduel est de 5 391 €/m² pour les appartements (6 ventes, 2018-2025) et de 2 719 €/m² pour les maisons (58 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 719 €/m², contre 2 753 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gard : pour les appartements, ce prix est 105 % au-dessus de la médiane départementale (2 629 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % au-dessus de la médiane départementale (2 426 €/m²).

Les maisons coûtent 12 % de plus que la médiane du département, soit environ 29 000 € de plus pour 99 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 21,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Manduel, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 552 €/m² (2 254 € à 2 831 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Manduel (2 753 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian des appartements est de 2 331 €/m² (1 536 € à 2 990 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Manduel (5 391 €/m²) est supérieur de 131 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 403 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (53 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 318 € et les intérêts totaux d’environ 22 619 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 100 300 €, soit 42 % du capital emprunté (238 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 114 600 € au-delà du capital, soit 353 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 174 € mais ajoute environ 32 615 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (135 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 490 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 318 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 030 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,7 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 63 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 61 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 772 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 53 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 316 € dans le premier cas et d’environ 8 068 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 239 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 119 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Manduel est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 99 m² à environ 269 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 269 000 €, soit 134 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 50 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 26 900 € à 80 700 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 48 360 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (238 603 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 412 € à 1 172 € à 1 332 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Manduel est de 3,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 17,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,1 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 641 € en 2025, proche de la médiane du département (665 €).

La dette par habitant (641 € en 2025) a diminué de 11 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Manduel est de 50,45 % en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (45,15 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 23,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Manduel est de 1 618 € en 2025, soit 58 % au-dessus de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,54 % à Manduel en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (135 € par mois) pèse 10 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Manduel, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) se situe entre 37,76 % et 51,86 % (médiane 47,78 %), contre 50,45 % dans la commune, soit 2,7 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 827 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Manduel (2026), 1,7 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 7,1 % sont classés E, F ou G.

Avec 1,7 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Manduel.

En comparaison, la part de logements F ou G est 62 % en dessous de la médiane départementale (4,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Manduel est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 49 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (11,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Manduel est de 12,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 190 € par mois pour 99 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (9,9 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,3 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 99 m², la mensualité de crédit (1 412 €) est supérieure de 18 % au loyer estimé (1 190 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Manduel (22 520 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 085 €).

Soit 1 880 € par mois et par unité de consommation, 1,27 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 030 € par mois avec 20 % d’apport) représente 143 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 820 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 13,0 % (médiane du département : 14,5 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Manduel, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 2 écoles élémentaires et 1 collège à Manduel.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Bouillargues (5,1 km), à vol d’oiseau.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Manduel.

Avec 2,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Bouillargues (5,1 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Beaucaire (8,2 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.