Immobilier et crédit à Margency : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Margency est de 3 292 €/m² pour les appartements (7 ventes) et de 3 992 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 292 €/m², soit 14 % sous la médiane 2018-2025 (3 839 €/m²) : un repli net, d’environ 37 000 € pour 68 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 992 €/m², contre 3 900 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est 27 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 27 % la médiane du département, soit environ 80 000 € de plus pour 94 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 19,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Margency, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) affichent un prix médian des maisons de 4 331 €/m² (3 553 € à 6 194 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Margency (3 900 €/m²) est inférieur de 10 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km), le prix médian des appartements est de 3 629 €/m² (2 895 € à 11 757 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Margency (3 839 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 32 625 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 21,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (75 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 444 € et les intérêts totaux d’environ 31 533 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 139 800 €, soit 42 % du capital emprunté (332 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 159 800 € au-delà du capital, soit 492 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 242 € mais ajoute environ 45 467 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (162 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 260 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 444 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,8 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 88 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 85 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 27,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 653 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 75 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 958 € dans le premier cas et d’environ 11 248 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 333 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 166 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Margency est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 375 000 €, soit 150 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 60 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 67 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 92 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (332 625 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 969 € à 1 569 € à 1 835 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Margency est de 454,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 4,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 0,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 126 € en 2025, supérieure à la médiane du département (605 €).

La dette par habitant (1 126 € en 2025) a augmenté de 78 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Margency est calculée avec un taux de 41,67 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Ce taux a augmenté de 5,8 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 25,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Margency est de 1 945 € en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,01 % à Margency en 2025.

Le taux total est estimé à 43,67 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (162 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Margency, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) se situe entre 32,05 % et 46,33 % (médiane 41,39 %), contre 41,67 % dans la commune, soit 0,3 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 330 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Margency (2026), 12,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 29,7 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Margency : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 3,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 55,9/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Margency est de 19,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 290 € par mois pour 68 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Margency est de 17,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 660 € par mois pour 94 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,3 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 94 m², la mensualité de crédit (1 969 €) est supérieure de 19 % au loyer estimé (1 660 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Margency (31 670 € par an et par unité de consommation) dépasse de 14 % la médiane du département (27 790 €) : un écart modéré.

Soit 2 640 € par mois et par unité de consommation, 1,79 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 620 € par mois avec 20 % d’apport) représente 142 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 960 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Margency, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,7 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire, 1 collège et 1 lycée à Margency, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Margency.

Avec 3,3 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,4 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Andilly (1,3 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Eaubonne (1,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.