Immobilier et crédit à Montmorency : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Montmorency est de 3 515 €/m² pour les appartements (193 ventes) et de 4 688 €/m² pour les maisons (75 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 640 €/m²), le prix récent des appartements (3 515 €/m²) est en retrait de 3 %, soit environ 8 000 € pour 61 m².

Les maisons se vendent 4 688 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (4 871 €/m²) : un léger recul, d’environ 16 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est 10 % au-dessus de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est 49 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Avec 49 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 140 000 € d’écart pour 90 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 17,7/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,3 km), le prix médian des maisons est de 4 074 €/m² (3 519 € à 6 194 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montmorency (4 871 €/m²) est supérieur de 20 %.

Autour de Montmorency, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 3,3 km) affichent un prix médian des appartements de 3 339 €/m² (2 955 € à 11 757 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montmorency (3 640 €/m²) est supérieur de 9 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 618 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 253 € et les intérêts totaux d’environ 17 995 €.

Pour 189 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 79 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 91 200 € au-delà du capital, soit 281 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 138 € mais ajoute environ 25 947 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (189 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 570 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 253 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 210 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,2 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 50 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 49 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 796 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 389 € dans le premier cas et d’environ 6 419 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 190 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (42 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Montmorency est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 61 m² à environ 214 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 214 000 €, soit 64 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 70 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 42 800 € à 107 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 35 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 38 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 79 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (189 818 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 123 € à 680 € à 946 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Montmorency ressort à 2,3 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 18,3 % (médiane du département : 13,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 605 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (605 € en 2025) a diminué de 37 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Montmorency s’établit à 43,97 %, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,0 points.

Note de pression fiscale : 27,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Montmorency est de 2 272 € en 2025, soit 47 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,81 % à Montmorency en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 189 € par mois, soit 17 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,62 % à 52,30 % (médiane 41,98 %) : celui de Montmorency (43,97 %) est supérieur de 2,0 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 4 766 diagnostics de performance énergétique recensés à Montmorency (2026) se répartissent ainsi : 15,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 42,9 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Montmorency : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 22 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,5 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 72,3/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Montmorency est de 19,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 61 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Montmorency est de 18,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 640 € par mois pour 90 m², 24 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,8 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (61 m²), la mensualité de crédit (1 123 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 210 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 28 430 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Montmorency se situe au niveau de celui du département (27 790 €).

Cela représente 2 370 € par mois et par unité de consommation, soit 1,60 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 210 € par mois avec 20 % d’apport) représente 90 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 550 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 11,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 12 points de charge à Montmorency, répartis dans 6 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

23 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 1 école élémentaire, 3 collèges et 2 lycées à Montmorency.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

11 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 6 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Montmorency.

Rapporté à la population (2,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.