Immobilier et crédit à Marmande : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Marmande est de 1 360 €/m² pour les appartements (54 ventes) et de 1 513 €/m² pour les maisons (163 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 360 €/m², soit 28 % sous la médiane 2018-2025 (1 885 €/m²) : un repli net, d’environ 26 000 € pour 49 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 634 €/m²), le prix récent des maisons (1 513 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 10 000 € pour 80 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Lot-et-Garonne : pour les appartements, ce prix est 8 % en dessous de la médiane départementale (1 484 €/m²) ; pour les maisons, il est 8 % au-dessus de la médiane départementale (1 396 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 8 %) : sur 80 m², la différence représente environ 9 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 50,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Marmande, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) affichent un prix médian des maisons de 1 860 €/m² (1 518 € à 2 123 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Marmande (1 634 €/m²) est inférieur de 12 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 527 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (24 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 143 € et les intérêts totaux d’environ 10 175 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 45 100 €, soit 42 % du capital emprunté (107 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 51 600 € au-delà du capital, soit 158 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 78 € mais ajoute environ 14 671 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (196 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 020 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 143 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 810 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 28 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 147 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 24 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 440 € dans le premier cas et d’environ 3 629 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 107 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Marmande est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 80 m² au prix médian de 121 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 161 000 € (dont 40 000 € de travaux), soit 11 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 93 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 32 300 € à 80 700 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 12 100 € à 36 300 €. Au maximum, cela couvre 46 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (107 327 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 635 € à 191 € à 458 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Marmande est de 7,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 9,5 % (médiane du département : 15,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 065 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (352 €).

La dette par habitant (1 065 € en 2025) a peu varié (+3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Marmande est calculée avec un taux de 66,31 % en 2025, soit 46 % au-dessus de la médiane départementale (45,29 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 0,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Marmande est de 2 350 € en 2025, soit 157 % au-dessus de la médiane départementale (916 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,36 % à Marmande en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (196 € par mois) représente 31 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Marmande, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,4 km) se situe entre 35,95 % et 50,22 % (médiane 45,97 %), contre 66,31 % dans la commune, soit 20,3 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 4 562 DPE recensés à Marmande (2026), 6,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 23,8 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Marmande : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 51 % en dessous de la médiane départementale (14,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Marmande est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 550 € par mois pour 49 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (9,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Marmande est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 80 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (8,1 €/m²).

Avec 7,7 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 80 m², la mensualité de crédit (635 €) est à peine inférieure au loyer estimé (780 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Marmande (19 840 € par an et par unité de consommation) est 7 % sous la médiane du département (21 250 €) : un écart modéré.

Soit 1 650 € par mois et par unité de consommation, 1,12 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 810 € par mois avec 20 % d’apport) représente 73 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 480 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 23,0 % (médiane du département : 17,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 22 points de charge à Marmande, répartis dans 7 stations, dont 10 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (0,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 23 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 10 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 4 écoles primaires, 4 écoles élémentaires, 4 collèges et 4 lycées à Marmande, dont 4 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 4 lycées.

20 établissements sur 20 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 6 pharmacies et 4 centres ou maisons de santé à Marmande.

Avec 3,4 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,3 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.