Immobilier et crédit à Mazères-Lezons : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Mazères-Lezons est de 3 012 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 2 465 €/m² pour les maisons (14 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 2 465 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 032 €/m² en médiane 2018-2025, soit 19 % de moins (environ 60 000 € pour 106 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Atlantiques : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 956 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (2 081 €/m²).

Les maisons coûtent 18 % de plus que la médiane du département, soit environ 41 000 € de plus pour 106 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 10,6/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Mazères-Lezons, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) affichent un prix médian des maisons de 2 626 €/m² (2 057 € à 2 860 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mazères-Lezons (3 032 €/m²) est supérieur de 15 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Mazères-Lezons pour calculer un prix ; dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km), le prix médian est de 2 112 €/m² (1 557 € à 2 644 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 707 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (52 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 309 € et les intérêts totaux d’environ 21 947 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 97 300 €, soit 42 % du capital emprunté (231 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 111 200 € au-delà du capital, soit 342 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 169 € mais ajoute environ 31 645 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 360 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 309 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 910 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,6 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 61 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 59 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 630 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 52 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 890 € dans le premier cas et d’environ 7 828 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 232 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 116 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Mazères-Lezons est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 106 m² à environ 261 000 € (prix médian constaté). En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 348 000 € (dont 87 000 € de travaux), soit 183 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 47 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 46 200 € à 115 500 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 500 € à 49 500 €. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 46 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 99 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (231 507 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 1 370 € à 882 € à 1 175 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Mazères-Lezons est de 2,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 19,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,9 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 396 € en 2025, inférieure à la médiane du département (606 €).

La dette par habitant (396 € en 2025) a peu varié (+0 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 5,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Mazères-Lezons est calculée avec un taux de 34,12 % en 2025, soit 25 % au-dessus de la médiane départementale (27,22 %).

Ce taux a augmenté de 5,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 6,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Mazères-Lezons est de 1 315 € en 2025, soit 113 % au-dessus de la médiane départementale (616 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,40 % à Mazères-Lezons en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (110 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Mazères-Lezons, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) se situe entre 29,87 % et 46,72 % (médiane 34,39 %), contre 34,12 % dans la commune, soit 0,3 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 483 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Mazères-Lezons (2026), 1,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 6,2 % sont classés E, F ou G.

Avec 1,2 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Mazères-Lezons.

En comparaison, la part de logements F ou G est 88 % en dessous de la médiane départementale (9,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Mazères-Lezons est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 610 € par mois pour 54 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Mazères-Lezons est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 106 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (9,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,2 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 106 m², la mensualité de crédit (1 370 €) est supérieure de 21 % au loyer estimé (1 130 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Mazères-Lezons (25 060 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (22 830 €) : un écart modéré.

Soit 2 090 € par mois et par unité de consommation, 1,41 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 910 € par mois avec 20 % d’apport) représente 125 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 130 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2013, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Mazères-Lezons.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Bizanos (3,1 km) et le lycée le plus proche est à Gelos (1,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Mazères-Lezons.

Avec 5,3 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,3 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Aressy (2,2 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Jurançon (4,8 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.