Immobilier et crédit à Meilhan-sur-Garonne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Meilhan-sur-Garonne est de 2 465 €/m² pour les appartements (3 ventes, 2018-2025) et de 1 631 €/m² pour les maisons (6 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 1 631 €/m², contre 1 645 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Lot-et-Garonne : pour les appartements, ce prix est 29 % au-dessus de la médiane départementale (1 912 €/m²) ; pour les maisons, il est 17 % au-dessus de la médiane départementale (1 396 €/m²).

Les maisons coûtent 17 % de plus que la médiane du département, soit environ 27 000 € de plus pour 115 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 39,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Meilhan-sur-Garonne, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) affichent un prix médian des maisons de 1 458 €/m² (361 € à 2 102 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Meilhan-sur-Garonne (1 645 €/m²) est supérieur de 13 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 356 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (37 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 223 € et les intérêts totaux d’environ 15 808 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 70 100 €, soit 42 % du capital emprunté (166 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 80 100 € au-delà du capital, soit 246 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 121 € mais ajoute environ 22 794 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (106 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 140 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 223 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 820 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,9 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 44 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 335 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 37 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 005 € dans le premier cas et d’environ 5 639 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 167 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Meilhan-sur-Garonne est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 115 m² à environ 188 000 € (prix médian constaté). En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 251 000 € (dont 63 000 € de travaux), soit 100 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 60 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 33 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 79 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (166 756 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 987 € à 543 € à 809 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Meilhan-sur-Garonne est de 7,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 7,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,5 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 510 € en 2025, supérieure à la médiane du département (352 €).

La dette par habitant (510 € en 2025) a augmenté de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Meilhan-sur-Garonne est calculée avec un taux de 53,70 % en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (45,29 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 11,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Meilhan-sur-Garonne est de 1 271 € en 2025, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (916 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,14 % à Meilhan-sur-Garonne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (106 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Meilhan-sur-Garonne, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) se situe entre 34,97 % et 52,27 % (médiane 39,95 %), contre 53,70 % dans la commune, soit 13,7 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 154 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Meilhan-sur-Garonne (2026), 11,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 29,9 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Meilhan-sur-Garonne : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 21 % en dessous de la médiane départementale (14,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Meilhan-sur-Garonne est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 72 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (9,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Meilhan-sur-Garonne est de 8,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 115 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (8,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 115 m², la mensualité de crédit (987 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 030 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Meilhan-sur-Garonne (20 060 € par an et par unité de consommation) est 6 % sous la médiane du département (21 250 €) : un écart modéré.

Soit 1 670 € par mois et par unité de consommation, 1,13 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 820 € par mois avec 20 % d’apport) représente 112 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 510 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 19 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Meilhan-sur-Garonne.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Sainte-Bazeille (5,9 km) et le lycée le plus proche est à Sainte-Bazeille (5,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Meilhan-sur-Garonne.

Avec 7,2 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,3 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Sainte-Bazeille (5,9 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sainte-Bazeille (5,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.