Immobilier et crédit à Ménil-sur-Saulx : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Ménil-sur-Saulx est de 3 879 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 856 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Par rapport aux communes du département Meuse : pour les appartements, ce prix est 202 % au-dessus de la médiane départementale (1 286 €/m²) ; pour les maisons, il est 19 % en dessous de la médiane départementale (1 054 €/m²).

Les maisons se vendent 19 % sous la médiane départementale, soit environ 18 000 € de moins pour 93 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 39,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Ménil-sur-Saulx, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) affichent un prix médian des maisons de 806 €/m² (423 € à 2 575 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Ménil-sur-Saulx (856 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 622 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 17,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (61 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 362 € et les intérêts totaux d’environ 25 731 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 114 100 €, soit 42 % du capital emprunté (271 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 130 400 € au-delà du capital, soit 401 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 198 € mais ajoute environ 37 101 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (67 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 110 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 362 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 590 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,1 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 71 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 70 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 428 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 61 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 285 € dans le premier cas et d’environ 9 178 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 271 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 136 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Ménil-sur-Saulx est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Ménil-sur-Saulx, un appartement de 79 m² coûte environ 306 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 408 000 € (dont 102 000 € de travaux), soit 308 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 25 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 20 000 € à 50 000 €. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 55 080 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (271 422 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 606 € à 1 310 € à 1 488 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Ménil-sur-Saulx est de 4,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 1,3 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 15,8 % (médiane du département : 27,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 400 € en 2025, supérieure à la médiane du département (343 €).

La dette par habitant (400 € en 2025) a augmenté de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 51,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Ménil-sur-Saulx est de 44,30 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (45,85 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,9 points.

Pression fiscale : 62,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Ménil-sur-Saulx est de 806 € en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (670 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (67 € par mois) représente 4 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Ménil-sur-Saulx, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) se situe entre 39,19 % et 59,87 % (médiane 45,13 %), contre 44,30 % dans la commune, soit 0,8 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 24 DPE recensés à Ménil-sur-Saulx (2026), 16,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 54,2 % des classes E, F ou G.

Avec 24 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Ménil-sur-Saulx : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Ménil-sur-Saulx est de 6,9 €/m² charges comprises, soit environ 550 € par mois pour 79 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (7,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Ménil-sur-Saulx est de 6,2 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 93 m², 16 % en dessous de la médiane départementale (7,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,1 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 79 m², la mensualité de crédit (1 606 €) équivaut à 2,9 fois le loyer estimé (550 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Ménil-sur-Saulx (22 760 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 430 €).

Soit 1 900 € par mois et par unité de consommation, 1,28 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 590 € par mois avec 20 % d’apport) représente 161 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 850 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1999 et 1999, contre 4 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Ménil-sur-Saulx dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve au Bouchon-sur-Saulx (1,5 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Ménil-sur-Saulx au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.