Immobilier et crédit à Montagnac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Montagnac est de 1 692 €/m² pour les appartements (9 ventes) et de 2 166 €/m² pour les maisons (55 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 692 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 152 €/m² en médiane 2018-2025, soit 21 % de moins (environ 41 000 € pour 90 m²).

Les maisons se vendent 2 166 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 091 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 6 000 € de plus pour 81 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 42 % en dessous de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % en dessous de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Avec 10 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 20 000 € pour 81 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 79,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le prix médian des maisons est de 2 432 €/m² (1 747 € à 3 185 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montagnac (2 091 €/m²) est inférieur de 14 %.

Autour de Montagnac, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) affichent un prix médian des appartements de 2 177 €/m² (1 896 € à 7 545 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montagnac (2 152 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 225 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 9,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 207 € et les intérêts totaux d’environ 14 715 €.

Pour 155 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 65 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 74 600 € au-delà du capital, soit 229 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 113 € mais ajoute environ 21 218 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (112 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 920 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 207 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,8 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 41 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 40 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 105 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 314 € dans le premier cas et d’environ 5 249 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 155 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Montagnac est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 175 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 17 500 € à 52 500 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 31 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (155 225 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 17 500 € à 52 500 € et sa mensualité passerait de 919 € à 608 € à 815 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Montagnac ressort à 0,6 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 21,3 % (médiane du département : 16,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 149 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (149 € en 2025) a diminué de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Montagnac atteint 56,81 % en 2025, soit 29 % au-dessus de la médiane départementale (44,12 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 8,5 points.

Note de pression fiscale : 3,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Montagnac est de 1 340 € en 2025, soit 38 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,44 % à Montagnac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 112 € par mois, soit 12 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,22 % à 56,51 % (médiane 46,15 %) : celui de Montagnac (56,81 %) est supérieur de 10,7 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 880 diagnostics de performance énergétique recensés à Montagnac (2026) se répartissent ainsi : 3,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 13,4 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Montagnac : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Montagnac est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 050 € par mois pour 90 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Montagnac est de 10,4 €/m² charges comprises, soit environ 840 € par mois pour 81 m², proche de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (81 m²), la mensualité de crédit (919 €) dépasse de 9 % le loyer estimé (840 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 18 320 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Montagnac est inférieur de 16 % à celui du département (21 755 €).

Cela représente 1 530 € par mois et par unité de consommation, soit 1,03 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 620 € par mois avec 20 % d’apport) représente 114 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 290 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 28,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Montagnac, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Montagnac, dont 1 établissement privé.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Pézenas (7,2 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Montagnac.

Rapporté à la population (4,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,1 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Pargoire (6,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Pézenas (7,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.